Bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier

Plusieurs dispositifs fiscaux sont désormais accessibles pour bénéficier d’une réduction d’impôts sur vos projets immobiliers. Alors, comment réduire le montant de votre feuille d’imposition ?

L’État a mis en place quelques dispositions législatives quant à la réduction d’impôts. L’objectif est ici de permettre aux investisseurs, que ce soit dans l’immobilier ou dans un autre secteur, de bénéficier d’une rémunération. Parmi ces dispositifs figurent par exemple la Loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou encore le dispositif Denormandie.

Qu’entend-on par réduction d’impôts ?

Avant toute chose, il est nécessaire de comprendre ce qu’est la réduction d’impôts. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une limitation des impôts que vous devez payer en tant que propriétaire d’un bien immobilier. Ici, la réduction ne veut pas dire que les impôts seront restitués par le Trésor Public, du moins si le montant des impôts dépasse celui de l’impôt dû. Sachez tout de même qu’il y a des exceptions dans lesquelles on peut reporter la réduction d’impôts sur les contributions de l’année suivante.

En d’autres termes, la réduction d’impôts est une sorte d’aide que l’État accorde aux contribuables exposant certaines dépenses. Grâce à la réduction d’impôts, les économies qui peuvent être réalisées par les assujettis sont directement attribuées à l’impôt brut qu’ils doivent payer. Cet avantage fiscal est régi par des dispositifs mis en place par le gouvernement, dont la Loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard.

Pour les investisseurs, la réduction d’impôts est très avantageuse, particulièrement pour ceux qui sont contraints de payer un impôt sur le revenu important. Cependant, une législation impose que le plafonnement global des niches fiscales ne doive pas dépasser les 10 000 euros.

C’est donc grâce aux règles fiscales mises en place par le gouvernement que vous, en tant qu’investisseur, pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts. Là encore, il faut choisir avec soin le type de projet dans lequel vous pouvez profiter d’une défiscalisation. Alors, quels types de projets sont concernés par la réduction d’impôts ?

Réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier

Quand on parle d’investissement immobilier, les investisseurs ont le choix entre plusieurs dispositifs fiscaux pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Donc si vous avez un projet d’achat immobilier, choisissez bien le type d’immobilier que vous allez acheter. N’oubliez pas non plus de vérifier son emplacement géographique, l’état dans lequel il est vendu et l’évolution du marché locatif. C’est en tenant compte de ces facteurs que vous pourriez ou non bénéficier d’une défiscalisation.

Réduction d’impôts avec la loi Pinel

Le premier dispositif dont nous allons parler n’est autre que la loi Pinel. Celle-ci permet aux investisseurs particuliers d’acheter un bien immobilier neuf. Il s’agit aussi d’un dispositif qui permet d’investir dans la construction de logement tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts.

Le dispositif Pinel est valable jusqu’à la fin de l’année 2024. Mais depuis le début de l’année 2021, des changements ont été apportés. Désormais, seuls les investissements effectués dans l’achat d’un logement situé dans un bâtiment d’habitation collective peuvent bénéficier de la loi Pinel. De fait, les placements réalisés dans l’achat ou la construction d’un logement en bande (jumelé ou au sein d’une copropriété) ne sont pas éligibles par le dispositif Pinel.

Pour déterminer le montant de réduction imposable avec le dispositif Pinel, on va prendre en compte le prix de revient du logement et la durée de location du bien. Concrètement, une limite de 5 500 euros/m2 habitable est imposée. Le taux de la réduction ne doit pas non plus dépasser les 300 000 euros par an pour deux logements. Vous devez, par conséquent, mettre le bien en location pour une durée bien définie qui varie entre 6 et 12 ans.

La répartition se fait comme suit : un taux de 12 % pour une location d’une durée de 6 ans, 18 % si le logement est loué pour une période de 9 ans et un taux de 21 % dans le cadre d’une mise en location de 12 ans. Alors, comment tirer profit de la loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation par la loi Pinel, vous devez impérativement être domicilié en France. Vous devez également être imposable dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Pour finir, vous devez investir dans les zones dans lesquelles le manque de logement est encore assez important. Il s’agit ici de la zone A, la zone A bis et la zone B1.

Le dispositif Censi-Bouvard

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux locations de biens meublés. Par conséquent, vous devez avant tout disposer du titre LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Le taux de réduction d’impôts est ici de 11 % sur le prix de revient du logement. Cette réduction est, par contre, répartie sur une durée de 9 ans. En ce qui concerne la limite annuelle imposable, le montant est fixé à 300 000 euros. C’est valable, quel que soit le nombre de biens que vous avez acquis.

Les autres conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard concernent le type de logement dans lequel vous allez investir. Concrètement, vous devez faire un placement dans un bien immobilier neuf ou un logement à réhabiliter. Là encore, votre projet doit figurer dans la liste des logements éligibles à la loi Censi-Bouvard. Sont notamment concernées les résidences pour étudiants, pour personnes handicapées, ainsi que les résidences d’accueil et de soins.

La réduction d’impôts Denormandie

Ce type d’aide fiscale est accordé aux investisseurs souhaitant faire des placements dans l’immobilier locatif. Mais en premier lieu, le dispositif Denormandie sert à privilégier tout investissement dans un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation afin de répondre aux besoins de la population en matière de logement. Cette défiscalisation est alors accordée aux particuliers ayant comme projet d’investir dans un logement vide dans le but de le mettre, une fois les travaux terminés, en location.

Pour pouvoir en bénéficier, tout investisseur doit acquérir un logement ancien se situant dans les communes dans lesquelles les besoins en matière de réhabilitation sont encore importants. L’achat doit également être effectué entre le mois de mars 2019 et le mois de décembre 2022, le 27 mars et le 31 décembre pour être précis.

En ce qui concerne les travaux en question, les dépenses doivent représenter 25 % du montant total du projet. Et les opérations doivent concerner la consommation et la performance énergétique du logement.

LMNP et LMP

Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permettent aussi de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ici, vous pouvez déduire vos charges et votre déficit foncier. Ces deux statuts ont par ailleurs été instaurés dans le but de soutenir les investisseurs immobiliers et de leur permettre de profiter d’un abattement de plus-value.

Par contre, le choix du statut est défini par la loi en vigueur. Vous devez par conséquent répondre à certains critères avant de pouvoir être considéré comme un LMNP ou un LMP, dont le montant de vos revenus locatifs.

Le statut LMP

Vous obtiendrez le statut LMP dans le cas où vos revenus locatifs dépassent les 23 000 euros. Dans ce cas, il vous serait possible de mettre en marche le levier du déficit foncier. Vous pouvez également déduire toutes vos charges foncières de votre revenu global. Quant aux amortissements, ils peuvent être déduits du bénéfice d’exploitation.

En outre, si vous mettez le logement en location pour une durée de 5 ans au minimum, vous pourriez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value au moment de la revente.

Un autre avantage avec le statut LMP est la possibilité de transmettre le bien à vos héritiers tout en bénéficiant d’une réduction fiscale.

Le statut LMNP

Le statut LMNP est donc attribué aux investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 euros. Ici, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges foncières de votre revenu global. Si vous êtes imposé au régime réel, vous pouvez envisager d’imputer les amortissements sur votre bénéfice d’exploitation. Pour les particuliers, la plus-value de cession sera soumise au régime de droit commun, à condition que l’investissement locatif soit achevé.

Pour rappel, ces avantages fiscaux peuvent bel et bien cumuler avec la réduction sur le prix de revient du logement qui, à son tour, est proposé par le dispositif Censi-Bouvard.

La loi Malraux

Grâce à la loi Malraux, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts afin d’alléger votre facture fiscale. Il y a par contre des conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du dispositif Malraux. En premier lieu, vous devez réaliser des travaux sur le bien que vous allez acquérir. Deuxièmement, vous devez mettre le logement en location pour une durée d’au moins 9 ans.

Les conditions de location

• Une durée de 9 ans au minimum après les travaux ;

• Le logement doit être la résidence principale du locataire ;

• Le locataire ne doit pas être un ascendant ni un descendant du propriétaire ;

• Le propriétaire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Les conditions relatives aux travaux

• Une limite de 100 000 euros annuelle sur 4 ans ;

• Doivent être confiés à un architecte des bâtiments en France ;

• Doivent porter sur l'ensemble du logement.