Quand un investisseur immobilier perçoit des revenus grâce à la mise en location d’un logement, on appelle ses recettes les revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis à la déclaration fiscale.

La déclaration de vos revenus fonciers auprès de l’administration fiscale est par conséquent une étape incontournable. Mais le choix du régime d’imposition auquel soumettre vos revenus dépendra en grande partie du montant de vos revenus locatifs. Par ailleurs, il ne faut pas oublier qu’ils sont soumis à des taux d’imposition variables. Et des charges peuvent être déduites de vos revenus selon certains critères. Quels sont alors les types de recettes pouvant être catégorisés dans les revenus fonciers ? Comment les déclarer auprès de l’administration fiscale ? Quel impôt paierez-vous ?

Qu’entend-on par revenus fonciers ?

Vous vous demandez sûrement ce que l’on entend par revenus fonciers. Alors voici la réponse à votre question.

Revenus fonciers ou revenus locatifs ?

Dans le domaine de l’immobilier, il y a ce que l’on appelle la location de logement. Elle peut être meublée ou non et le propriétaire peut exercer en tant que LMP ou LMNP. Dans tous les cas, il va percevoir des loyers. Ces loyers vont en effet constituer les revenus fonciers du propriétaire.

Par contre, quand on parle de revenus fonciers, cela concerne plutôt les propriétaires bailleurs ou les particuliers générant des revenus depuis une location à nu. En d’autres termes, ces revenus ne se limitent pas aux loyers payés par vos locataires. Il peut également s’agir des recettes que vous percevez suite à la mise en location d’un studio ou d’un local destiné à un usage professionnel, commercial ou industriel. On peut aussi répertorier les revenus fonciers dans la catégorie des revenus locatifs issus d’un investissement locatif en SCI ou encore dans le cadre d’un FPI.

Les autres recettes

Outre les revenus locatifs, les revenus locatifs peuvent aussi être composés d’autres éléments. Notamment les bénéfices que vous gagnez avec un investissement immobilier en Pinel, ou encore les revenus issus du dispositif Scellier.

En bref, tous les revenus que vous percevez à l’issue de la mise en location d’un local sont considérés comme des revenus fonciers et éligible à l’impôt. Pour mieux comprendre le sujet, il s’avère nécessaire de savoir répertorier les différents revenus pouvant être soumis à l’IR. Il y en a 8, dont les revenus locatifs, les BIC, les BNC, les BA, tout ce qui est salaire, traitement et pension, et les plus-values immobilières.

Bien avant la déclaration de vos revenus fonciers, il est indispensable de calculer la somme des loyers que vous percevez au cours d’un exercice financier. Cela va vous permettre de déterminer le montant exact. Mais comment faire ?

​Quels revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale ?

Chaque contribuable doit effectuer une déclaration d’impôt. C’est une obligation et la déclaration de vos revenus locatifs doit être faite au cours de l’année courante. Entre le mois d’avril et le mois de mai pour être précis.

La déclaration se fait par le biais du formulaire Cerfa n° 2042. C’est la première étape à suivre pour déclarer vos revenus fonciers. Tous les investisseurs immobiliers sont donc obligés de passer par cette démarche, qu’ils soient soumis au régime réel ou au régime micro-BIC.

Le remplissage d’autres formulaires va dépendre du régime d’imposition auquel vous êtes soumis. Par conséquent, si vous êtes soumis au régime réel, vous devez faire la déclaration de vos revenus fonciers en remplissant le formulaire n° 2044. Pour le cas de ceux qui ont opté pour un investissement immobilier en Pinel ou un autre dispositif de défiscalisation, il est nécessaire de remplir le formulaire n° 2044-SPE.

Dans tous les cas, il vous sera demandé de mentionner les recettes brutes que vous percevez. À savoir les allocations octroyées par l’ANAH ou Agence National de l’Habitation, les primes d’assurances, et tous les revenus issus d’une location.

​Les régimes d’imposition applicable pour les revenus fonciers

Quand vous investissez dans l’immobilier locatif, vous percevez des loyers. Pour la déclaration de vos revenus fonciers ou locatifs, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition. Vous pouvez en effet opter pour le régime forfaitaire ou le régime microfoncier et le régime d’imposition réel. Pour rappel, c’est le montant du loyer que vous percevez annuellement, mais aussi la somme des charges qui vont déterminer le régime d’imposition. Explications !

​Le régime réel

Vous êtes soumis au régime réel dans le cas où vos revenus locatifs ou vos revenus fonciers annuels excèdent les 15 000 euros. Il en est de même si vous avez inscrit un bien immobilier dans un dispositif régissant les investissements locatifs.

En optant pour le régime réel, vos revenus seront soumis aux mêmes règles que celles des frais réels, à l’instar des salariés. De ce fait, il ne vous sera pas envisageable de bénéficier de l’abattement forfaitaire. Et vous devez vous-même déterminer vos revenus fonciers nets imposables.

Cela dit, la formule à appliquer se présente comme suit : prenez le montant total de vos revenus et déduisez les charges foncières de l’exercice financier. Dans certains cas, vous devez également déduire de vos revenus tous les avantages fiscaux qui vous ont été octroyés. C’est-à-dire les avantages fiscaux issus des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, le dispositif Denormandie, etc.

A ce stade, la déclaration se fait en remplissant les formulaires n° 2042, N° 2044 et n° 2044 S.

​Le régime forfaitaire ou microfoncier

Le régime forfaitaire ou le régime microfoncier sera appliqué dans le cas où vous percevez des revenus fonciers de moins de 15 000 euros par an. Ici, ce n’est pas vous, contrairement au régime d’imposition réel, qui calculez vos revenus nets imposables. C’est l’administration fiscale qui va s’en occuper. Et cette dernière va appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. Par contre, vous ne bénéficierez pas d’une déduction de vos charges.

Pour la déclaration, vous n’avez qu’à remplir le formulaire n° 2040 tout en indiquant vos revenus bruts. Le principal avantage du régime microfoncier réside sur sa simplicité. Il vous suffit par conséquent d’inscrire directement la somme de revenus fonciers bruts que vous gagnez annuellement.

Outre sa simplicité, avec le régime forfaitaire, vous pouvez migrer vers le régime réel, mais à une seule condition. C’est envisageable si l’abattement forfaitaire de 30 % est inférieur au montant total de vos charges.

​Quelles charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers ?

Les logements locatifs peuvent subir des amortissements. Il est donc nécessaire de recourir à un entretien ou à une maintenance pour les garder en état. Pour ce faire, le propriétaire se doit de dépenser une somme. De manière générale, on les appelle les charges déductibles.

On a parlé tout à l’heure de charge déductible, mais on n’a pas encore mentionné quelles sont les dépenses pouvant être déduites de vos revenus fonciers. En réalité, ce sont les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts qui stipulent les charges déductibles. Généralement, elles se composent des dépenses liées aux travaux d’entretien et d’amélioration, aux travaux de construction, ou encore aux travaux effectués dans un local en copropriété.

Si l’on devait entrer dans les détails, on peut considérer comme charges déductibles :

• Les frais nécessaires pour la gestion du bien ;

• Les charges relatives à tous les travaux de réparation ;

• Les taxes et les impôts ;

• Les intérêts pour le cas d’un crédit immobilier ;

• Les primes d’assurances, etc.

Bon à savoir : certaines dépenses ne peuvent pas être incluses dans les charges déductibles. C’est par exemple le cas pour l’installation d’une piscine ou l’aménagement d’une terrasse. Autrement dit, seules les dépenses effectuées dans le cadre d’une amélioration ou de rénovation peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

En ce qui concerne le résultat foncier, il est divisé en deux grandes catégories. On parle alors de bénéfice et de déficit foncier.

​Le bénéfice foncier

On parle de bénéfice foncier quand les locataires versent des loyers qui sont largement supérieurs aux charges liées au logement. C’est le cas que nous avions toujours constaté. Dans ce cas, votre bénéfice foncier vient s’ajouter à tous vos revenus. Dont les BIC, les BNC, votre pension ou encore votre salaire. Par la suite, on les considère comme vos revenus globaux qui seront ensuite soumis à l’IR.

​Le déficit foncier

Contrairement au bénéfice foncier, on parle de déficit foncier dans le cas où les loyers que vous percevez au cours d’un exercice financier sont inférieurs à la somme des dépenses liées au logement. Le cas le plus courant qui peut illustrer un déficit foncier, c’est celui d’un propriétaire qui a recouru à un crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien. Et il doit payer les intérêts d’emprunt. Ces derniers seront par la suite déduits de ses revenus. Mais dans certains cas, le déficit foncier peut être imputé de vos revenus généraux. Par contre, les intérêts d’emprunt ne seront pas déduits de votre revenu global.

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