Vous aviez peut-être déjà entendu parler de la LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut juridique qui permet à tout investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien, il s’avère nécessaire de comprendre l’investissement locatif en LMNP. Cela afin de pouvoir maximiser vos revenus locatifs. Bonaparte Promotion a préparé un dossier complet sur le statut de loueur en meublé non professionnel. Quels critères respecter pour être éligibilité à la LMNP ? Dans quel type de bien immobilier investir ? Quels sont les avantages fiscaux offerts par la LMNP ? Comment faire pour la déclaration des revenus en LMNP ? Quelles sanctions appliquées en cas de non-déclaration des revenus ? Où et comment obtenir le statut LMNP ? Les réponses à vos questions !

LMNP : développement

En France, l’immobilier constitue encore un investissement de premier ordre pour la constitution d’un patrimoine. Pour certains investisseurs, faire un investissement locatif se décline sous plusieurs objectifs. Cela inclut entre autres l'acquisition d'un bien immobilier, la génération régulière de revenus ou encore la défiscalisation.

Quand on parle d’investissement locatif, il y a plusieurs paramètres à prendre en compte pour tirer parti de son placement. Il y a par exemple les dispositifs de défiscalisation, les différents crédits immobiliers ou le statut du propriétaire. Aujourd’hui, nous allons nous intéresser davantage sur ce dernier point : la LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle.

La Location Meublée Non Professionnelle est en effet un statut permettant à un investisseur particulier de bénéficier d’une réduction d’impôt, que ce soit pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien destiné à la location. L’objectif est alors de mettre en location le logement nouvellement acquis. Ce type d’investissement est assez spécifique. Le propriétaire se doit de le meubler avant de le mettre en location.

En France, la LMNP fait partie des plus vieilles niches fiscales. Elle existe depuis les années 50, plus précisément en 1949.

Comment devenir éligible à la LMNP ?

Tant que votre foyer fiscal réside en français, vous pouvez investir en LMNP. En théorie, tous les assujettis français peuvent envisager de réaliser un investissement avec le statut de loueur en meublé non professionnel. Par contre, il y a tout de même des conditions à respecter pour être éligible à la LMNP.

Les conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP

Selon la législation, l’investisseur doit remplir deux conditions pour devenir loueur en meublé non professionnel. Le premier critère concerne la totalité des loyers perçus par le loueur. Ici, ladite somme ne doit pas dépasser les 23 000 euros. Le deuxième paramètre à prendre en compte n’est autre que les recettes locatives. Les autres revenus que génèrent les personnes du même foyer fiscal doivent impérativement équivaloir ou être inférieur à ces recettes.

Pour rappel, il y a 3 catégories de revenus d’activité du foyer fiscal, dont :

• Les salaires et les rentes viagères ;

• Les BIC, BA et BNC ;

• Les revenus des associés ou des gérants.

En résumé, il y a un plafonnement fixé en ce qui concerne le statut LMNP. Donc, si les recettes obtenues avec une location meublée sont supérieures au plafond qui est de 23 000 euros, vous passez directement en statut LMP (loueur en meublé professionnel). 

Les conditions à remplir en ce qui concerne le logement

Mis à part les conditions de ressources, il y a aussi d’autres conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP. On parle ici de quelques points essentiels que le propriétaire doit respecter., notamment :

• Les caractéristiques du logement : le bien doit être à usage d’habitation et non commercial ;

• L'aménagement du logement : il doit être meublé selon le décret du 31 juillet 2015 (pour la liste des meubles et des équipements devant être fournis au locataire).

Les types de logements les plus rentables en termes de LMNP

Comme il s’agit d’un investissement ayant pour finalité de générer des revenus, il est important de connaître les types de logements les plus rentables en LMNP. Vous devez par conséquent prendre en compte certains paramètres avant d’élaborer votre stratégie. Pour ce faire, vous devez commencer par déterminer le profil de vos locataires cibles pour ensuite mieux choisir l’emplacement du logement. À ce stade, vous avez le choix entre une cible plus variée.

La prochaine étape consiste à réaliser une évaluation de la rentabilité de votre investissement locatif. C’est-à-dire que vous devez évaluer les loyers à percevoir, les frais de gestion ainsi que les éventuelles charges connexes, entre autres.

En France, les logements en location meublée sont encore très recherchés. Les étudiants et les actifs en mission sont les profils qui cherchent le plus ce type de logement. Vous devez par conséquent orienter votre recherche ou votre investissement vers cet angle. Les appartements à 2 ou 3 pièces, ainsi que les studios sont d’ailleurs les plus prisés. Si vous investissez dans ces types de logements, vous trouverez facilement des locataires.

Il en est de même pour les zones touristiques. Par contre, dans ce cas, les logements en LMNP ne sont pas recherchés tout au long de l’année. Ce qui risque d’augmenter les risques de vacance locative et donc, de diminuer la rentabilité de votre projet.

LMNP et fiscalité

Pour chaque investisseur, comprendre la fiscalité en fonction du type d’investissement est un moyen d’augmenter ses revenus. Qu’en est-il de celle des investissements LMNP ?

Choix du régime fiscal

Quand un investisseur décide de faire un placement dans la LMNP, il peut choisir entre les deux régimes d’imposition disponibles. Soit il opte pour le régime réel, soit il se tourne vers le régime micro-BIC. Le second régime est aussi appelé bénéfices industriels et commerciaux.

Dans tous les cas, ces deux régimes d'imposition ont leurs propres spécificités. Et les avantages dépendent du choix de l’investisseur. Si vous optez par exemple pour le régime réel, vous bénéficierez d’une déduction des charges directement des loyers que vous percevez. Le micro BIC est quant à lui  le régime par défaut souvent accordé aux propriétaires bailleurs. Comme avantage, le régime micro-BIC vous permettra de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Récupération de la TVA

En LMNP, l’investisseur peut, dans certains cas, récupérer la TVA de son bien. Le taux pouvant être récupéré est en effet de 20 %. Par contre, des conditions sont toujours imposées pour pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA. En premier lieu, vous devez impérativement investir dans le neuf. En second lieu, vous devez léguer la gestion du bien à un professionnel pour une durée de 9 ans. Enfin, vous êtes contraint à garder votre propriété pendant au moins 20 ans, sans oublier le paiement de la TVA qui devra être fait par vous-même.

La location meublée non professionnelle est-elle rentable ?

Il est évident que louer en LMNP est plus avantageux, mais à quel point ? Avant tout, rappelez-vous qu’en optant pour le statut de loueur en meublé professionnel, il vous faudra équiper le bien à louer. Et la législation exige l’installation de certains meubles, dont les meubles de rangement, les tables, les chaises, les lits, les ustensiles de cuisine ou encore les réfrigérateurs.

A première vue, il semble que la location meublée non professionnelle n’est pas rentable. Mais vous vous trompez ! Les logements loués en meublés sont proposés à un prix très intéressant pour le propriétaire. Il y a une grande différence entre une location meublée et un logement nu. En moyenne, le prix d’un logement en LMNP est de 15, voire 25 % supérieur à celui d’un bien nu.

La réponse est donc très claire : il est plus rentable d’investir dans la location meublée. Et vous pouvez aussi accéder au marché de location saisonnière qui est plus dynamique et plus rentable dans certaines régions.

Est-il obligatoire de déclarer les loyers ?

Oui ! Tous les investisseurs en LMNP sont obligés de faire une déclaration de loyer auprès de l’administration fiscale. Les gains obtenus durant l’année civile doivent impérativement figurer dans la déclaration de revenus.

Dans le cas contraire, vous serez poursuivi en justice pour fraude fiscale. Ainsi, si vous ne déclarez pas vos revenus, des sanctions fiscales vont s’appliquer. Notamment une majoration de 40 % en cas de non-déclaration volontaire et 80 % pour les abus de droit.

Par ailleurs, vous pouvez vous attendre à une poursuite pénale. Ici, vous risquez de payer une amende pouvant aller jusqu’à 500 000 euros et un emprisonnement de 5 ans. Et cela sans exclure les sanctions fiscales.

Où et comment obtenir le statut LMNP ?

Vous êtes intéressé par le statut LMNP et ses nombreux avantages ? Vous devez avant tout commencer par vous inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Votre demande doit être envoyée au plus tard deux semaines après la date de début de la location du logement. Après cela, vous obtiendrez un numéro de SIRET qui n’est autre que votre numéro d’immatriculation. Celui-ci va aider l’administration à vous identifier facilement et à indiquer le régime d’imposition que vous aviez choisi.

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