Prêt in fine, prêt amortissable, ce sont deux types de crédits que la majorité des investisseurs confondent. Le prêt in fine constitue idéalement le choix à faire si vous avez un projet d’investissement locatif.

Le prêt in fine peut être accordé aux investisseurs ayant un bon profil aux yeux des organismes financiers. Mais il existe des conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ce genre d’emprunt. Et même s’il est encore moins connu que le prêt amortissable, il s’agit d’une bonne alternative pour financer le projet d’un achat immobilier destiné à la location.

Qu’est-ce qu’un prêt in fine et comment fonctionne-t-il ?

Quand on parle de prêt immobilier, les banques proposent deux variantes de crédits en fonction de la nature de votre projet. Soit vous optez pour un crédit in fine, soit vous vous tournez vers le prêt classique amortissable.

Caractéristiques d’un crédit in fine

La différence entre ces deux formes de crédits repose sur le remboursement du capital dû. Avec un prêt amortissable, l’emprunteur effectue un remboursement progressif sur la durée de la somme empruntée par des mensualités. Par contre, l’emprunt in fine sera remboursé en totalité à l’échéance. Cela exclut donc les intérêts et l’assurance de prêt qui doivent être remboursés tous les mois.

Bien qu’il ait un fonctionnement assez singulier, le crédit in fine ne s’éloigne pas d’un crédit amortissable en termes de conditions de paiement. De ce fait, chaque emprunteur doit être en mesure de démontrer sa capacité à rembourser le prêt. Cela pourrait se faire en fournissant un document prouvant la stabilité de sa situation financière.

Enfin, nous tenons à rappeler que les banques peuvent accorder un prêt in fine à toutes personnes ayant un projet immobilier à financer. Vous êtes particulier ou professionnel ? Vous exercez dans le commerce ou vous êtes une association à caractère non gouvernemental ? Vous pouvez obtenir un crédit in fine à condition de répondre aux critères imposés par les banques.

Comment fonctionne un crédit in fine ?

On a vu plus haut que le crédit in fine est un crédit non amortissable. Il s’agit donc d’un prêt durant lequel vous remboursez mensuellement les intérêts ainsi que l’assurance y afférent. En effet, les banques fixent les intérêts en fonction du montant initial demandé par l’emprunteur. Inversement, le calcul des intérêts d’un crédit amortissable se fait sur le capital résiduel dû. Ce qui explique qu’ils sont dégressifs, et c’est pourquoi le coût général d’un crédit in fine est plus élevé.

Les banques demandent également un supplément de garanties avant d’accorder un prêt in fine. Cela dit, vous devez impérativement réaliser une épargne qui sera destinée au remboursement du capital emprunté à la date d’échéance. Il s’agit d’une condition incontournable à respecter si vous voulez bénéficier d’un prêt in fine. En terme technique, on appelle cela le nantissement.

Cette souscription est pour les banques une garantie que vous aurez la possibilité de rembourser le prêt en temps voulu. Il se pourrait aussi que la banque impose un versement mensuel dans le compte épargne jusqu’à ce que la somme versée atteigne l’équivalent du capital emprunté. À cela s’ajoute un premier dépôt d’au moins 30 % par rapport au montant du prêt.

Et si l’emprunteur bénéficie d’une assurance-vieillesse ou un autre compte d’épargne ?

Ceci étant, l’emprunteur donne à sa banque le droit de saisie des versements y afférent. Cela peut se faire par le biais d’un contrat signé entre le financeur et l’emprunteur. À ce stade, le débiteur va continuer de créditer le compte jusqu’à atteindre l’équivalence du capital emprunté.

Pour rappel, le nantissement est bloqué jusqu’au remboursement total des intérêts. Vous ne pouvez donc pas toucher aux investissements nantis sans que la banque vous donne l’accord et tant que le montant versé n’atteint pas le montant du prêt.

Quel est le taux d’intérêt d’un prêt in fine ?

Accorder un crédit in fine à un emprunteur constitue, pour les banques, une véritable prise de risque. Et cela malgré les dispositions, dont le nantissement. Pour cette raison, elles appliquent un taux plus élevé que celui d’un prêt classique. Généralement, les banques appliquent des taux d’intérêts de 25 % de plus que le taux moyen appliqué pour les crédits immobiliers habituels.

Dans la majorité des cas, les intérêts que devrait rembourser l’emprunteur seront évalués en fonction du capital restant dû. En ce qui concerne le prêt in fine, le reste à payer à la fin du crédit équivaut au capital emprunté. Et contrairement à un crédit amortissable classique, les intérêts que vous remboursez ne sont pas dégressifs.

Tout compte fait, le crédit in fine coûte plus cher que le prêt immobilier amortissable. Est-ce qu’on peut alors dire que le crédit amortissable est plus avantageux que les prêts in fine ? Pour répondre à cette question, nous allons voir dans les paragraphes qui suivent les avantages de ce prêt non amortissable.

Quels sont les intérêts de faire une demande de prêt non amortissable ?

Contrairement aux idées reçues, le crédit in fine présente de nombreux avantages. Mais les intérêts se conjuguent plutôt à un avantage fiscal et à un projet d’autofinancement.

Réduction, voire annulation de la taxe foncière

En premier lieu, les remboursements mensuels à payer avec un emprunt in fine sont largement faibles. En second lieu, comme il s’agit d’un investissement à titre locatif, il se pourrait que les fermages encaissés suffisent à couvrir les mensualités. Ce paramètre vous permettra de générer des bénéfices fonciers dès le premier mois de votre prêt. Avec un revenu foncier élevé, vous avez la possibilité de déduire les intérêts du prêt des revenus que vous percevez de la location. Dans ce cas, vous allez obtenir une réduction d’impôt.

Sachez tout de même que la réduction de la taxe foncière n’est envisageable que si vous êtes soumis à un régime d’imposition réel.

L’autofinancement

Avec un emprunt in fine, les emprunteurs se tournent, entre autres, vers un investissement à titre locatif et considèrent leur projet comme autofinancé. Vous ne devez rembourser que les pourcentages du prêt. Par contre, vous percevez des loyers qui peuvent bel et bien couvrir l’ensemble de vos mensualités. Donc naturellement, vous ne payez pas de vos poches. Vous réglez les mensualités avec l’argent que vous gagnez de votre projet, c’est-à-dire les loyers que payent les locataires.

C’est avantageux parce que d’un côté, vous pouvez rembourser les intérêts, et de l’autre, vous avez la possibilité de mettre une somme de côté pour le nantissement.

Qui peut bénéficier d’un crédit in fine ?

En tenant compte des conditions imposées et des garanties exigées par les banques, le crédit in fine est plutôt destiné aux foyers disposant d’une ressource importante.

Il y a aussi le fait que le coût du prêt est généralement élevé. Par contre, c’est l’investissement parfait à réaliser si vous souhaitez obtenir une réduction d’impôts. Et comme il s’agit d’un crédit qui s’adapte particulièrement à un investissement destiné à la location d’un bien immobilier, on le considère comme le crédit parfait pour les foyers imposés.

Le crédit in fine n’est pas adapté aux ménages désirant en faire un achat de résidence principale. En effet, ce modèle de logement ne génère pas de revenus mensuels. Donc, il serait difficile, voire impossible, d’épargner la somme nécessaire pour les nantis.

L’emprunt in fine est-il négociable ?

Que faire en cas de problèmes financiers ? Y a-t-il des clauses à négocier dans un crédit in fine ? Ce sont des questions que se posent les investisseurs.

Justement, il se pourrait que vous vous confrontiez à des difficultés pour rembourser les mensualités. Il est aussi possible que votre assurance-vie, celle que vous aviez nantie, ne couvre pas les dépenses nécessaires. Dans ces cas, il est tout à fait possible de négocier un crédit in fine.

A cet effet, il est souvent conseillé aux emprunteurs de convertir le crédit in fine en crédit immobilier classique. Ici, le nantissement fait guise de remboursement partiel du prêt tandis que le solde, de son côté, va faire l’objet d’un crédit amortissable.

Quel profil peut obtenir un crédit in fine ?

Un crédit in fine est avant tout un prêt que les banques peuvent accorder à plusieurs profils différents. Il peut être accordé à un professionnel, à un particulier, ou encore à une société civile. Sauf que par rapport à un prêt amortissable, les conditions imposées pour l’obtention d’un prêt in fine sont plus sévères.

Premièrement, les banques doivent s’assurer que l’emprunteur est capable de rembourser le capital emprunter quand le crédit arrive à échéance. Deuxièmement, vous devez disposer d’un apport personnel de 30 % par rapport au capital que vous allez emprunter. Enfin, vous devez être en mesure de proposer un produit financier en nantissement.

Si vous pensez pouvoir répondre à ces critères, vous pouvez faire une demande de prêt in fine auprès de votre banque. Sinon, vous pouvez toujours envisager de demander un prêt amortissable. Cela dépend en grande partie de votre projet. S’agit-il d’un investissement locatif ou d’un achat de résidence principale ?

Pour vous accompagner au mieux dans votre projet immobilier, notre équipe de courtage se mobilise pour trouver la solution financière la plus optimisée pour votre projet ! Contactez votre agence Bonaparte la plus proche et faites un point sur votre financement !