Calculer son impôt sur revenu locatif : l’essentiel à savoir

Peu importe le type de bien immobilier en location, l’estimation des impôts se fait toujours comme suit : Revenus locatifs x taux d’imposition des revenus fonciers.

Cependant, il y a des variations en fonction de l’investisseur. En effet, les charges liées à la propriété ne sont pas les mêmes. Intérêts d’emprunts, dépenses de copropriétés, etc.

Ainsi, calculer son impôt sur le revenu locatif est une étape personnelle, que tout investisseur doit franchir pour rester en toute légalité.

La majorité des investisseurs optent pour un bien meuble nu dès leur début. En effet, l’imposition est assez raisonnable. Aussi, la rentabilité est conséquente dans les grandes villes.

Calculer son impôt sur le revenu locatif avec une bien nu offre alors plusieurs deux possibilités d’imposition.

Mais avant tout, il faut comprendre que seuls les loyers imposés entreront dans le calcul. Le reste sera donc les gains nets. Connaître cette notion facilite la compréhension des estimations.

Le régime micro foncier

C’est le plus utilisé par les investisseurs. En effet, le calcul est assez simple. Une fois que le propriétaire a déclaré ses gains, il bénéficiera d’un abattement de 30 %. Ainsi, seuls 70 % des loyers engendrés durant une année seront imposables.

Calculer son impôt sur revenu locatif avec le régime micro foncier

Prenons alors un exemple pour faciliter la compréhension des estimations. Un investisseur gagne 10 000 euros de loyer sur une année. Pour déclarer ses profits, il a opté pour le régime foncier. Les autorités fiscales vont ensuite calculer son impôt sur le revenu locatif avec l’abattement de 30 %. La base des prévisions sera donc de 7000 euros avec ce privilège.

Mais dans certains cas, il y a une tranche marginale d’imposition (TMI) à respecter. Ce dernier est de 11 %. Aussi, n’oublions pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce droit est réservé aux résidents en France.

Ainsi, le TMI sera calculé à partir des loyers imposables. En restant sur notre exemple, le TMI s’élèvera donc à 770 euros. Ensuite, calculons les prélèvements sociaux, qui seront de 1204 euros.

À la fin, l’investisseur doit payer 1974 euros pour son placement en micro-foncier.

Comment entrer en régime micro foncier ?

Non, tout le monde ne peut pas choisir librement son régime. Il y a quelques conditions à respecter. En effet, un plafond de revenu locatif fixe est à considérer avec le régime microfoncier. Les gains ne doivent pas dépasser les 15 000 euros. Ici, le régime s’applique automatiquement, et sera en vigueur sur les 3 ans après la déclaration. Cette notion est importante pour calculer son impôt sur le revenu locatif au fil des années.

Comment déclarer ses revenus en micro-foncier ?

L’investisseur doit tout simplement se rendre sur le site internet des impôts. Ensuite, il remplira le formulaire 2042, en cochant la case micro-foncier

 Le régime réel

Si l’investisseur ne remplit pas les conditions pour rester en micro-foncier, il basculera automatiquement en régime réel. Par ailleurs, si le logement se situe dans une zone de sauvegarde, ou dispose d’un monument historique à proximité directe, le régime sera de mise.

Ici, les charges seront considérées pour calculer son impôt sur revenu locatif. La formule sera donc assez particulière pour déterminer les gains locatifs imposables : revenus fonciers bruts — charges.

Comment estimer ses impôts avec le régime réel ?

Il est recommandé de recenser les revenus hors charges. En effet, les loyers contiennent toujours des dépenses payées par les occupants. En guise d’exemple, on va prendre une location de 950 euros, avec 50 euros de charges pour calculer son impôt sur le revenu locatif. Le gain net mensuel est donc de 950 euros — 50 euros = 900 euros. Il faut ensuite multiplier par 12 pour donner les revenus locatifs sur une année, qui seront à 10 800 euros.

Dans la majorité des cas, le TMI (11 %), et les prélèvements sociaux (17,2 %) sont à considérer.

Mais pour faciliter cette étape, voici une liste des charges des revenus fonciers :

• Entretien et réparation

• Travaux de rénovation

• Charges de copropriété

• Gestion et administration

• Taxe foncière

La notion de déficit foncier

Calculer son impôt sur le revenu locatif avec des charges allégées est une opportunité. Le déficit foncier est un atout pour atteindre cet objectif. Certains investisseurs en régime réel ignorent encore cette notion. Le déficit foncier concerne les différences entre les gains locatifs et les charges. Il s’applique si ces derniers sont supérieurs à la première variable.

Dans la majorité des cas, les charges seront conséquentes en cas de travaux ou de rénovation. Ainsi, l’investisseur pourra compter sur le déficit foncier afin de diminuer ses impôts. C’est aussi un argument de taille pour opter pour le régime réel.

Comment déclarer ses revenus fonciers en régime réel ?

Ici, il faut remplir le formulaire 2044, avec les revenus fonciers nets.

Calculer son impôt sur revenu locatif : les biens meublés

Un investisseur pourra se lancer dans une activité lucrative avec un bien immobilier meublé. Il aura donc le choix entre deux statuts : LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Les gains sont ensuite considérés comme BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ici, il a encore deux régimes à disposition des investisseurs. Le seuil des 72 600 euros de revenus locatifs servira alors de plafond pour mieux calculer son impôt sur revenu locatif. En dessous, le régime appliqué sera les micro-BIC. Au-delà de la limitation, l’investisseur basculera en régime réel.

Le régime micro-BIC

C’est un peu l’équivalent du micro-foncier dans les locations à vide. Ici, l’investisseur profitera aussi d’un abattement. Ce dernier s’élèvera à 50 % des gains réels. Et la décision sera en vigueur sur 2 ans. Dans certains cas, il est possible de disposer d’une reconduction tacite. Ainsi, le privilège s’appliquera encore sur 2 ans supplémentaires.

Comme toujours, calculer son impôt de revenu locatif revient à ajouter le TMI et les prélèvements sociaux.

Prenons ensuite un exemple pour faciliter les estimations. Si un investisseur gagne 10 000 euros bruts avec son statut de loueur en meublé, il bénéficiera d’un abattement de 50 %. Les bases des prévisions seront donc de 5000 euros. Avec le TMI de 11 %, et les prélèvements sociaux de 17,2 %, le résultat sera de 1410 euros.

Pour la déclaration des revenus en micro-BIC, l’investisseur doit remplir le formulaire 2042C-PRO.

Les exceptions

Les biens à locations saisonnières (chambres d’hôtes, ou logements pour touristes) bénéficient d’un abattement de 71 % au lieu des 50 % habituels. Ce sont donc des placements privilégiés dans les destinations touristiques.

Par ailleurs, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas à tous les types de propriétés. En effet, si les recettes sont supérieures à 23 000 euros, les cotisations sociales entreront en jeu. Cette dernière exception concerne surtout les chambres d’hôtes.

Le régime réel

Les charges entreront aussi dans les estimations dans ce deuxième régime d’imposition. Ainsi, pour calculer son impôt sur le revenu locatif, vous devez considérer les dépenses déductibles.

Les prévisions se font donc comme suit : BIC nets = loyers bruts (hors charges des locataires) — charges déductibles.

Voici une liste des dépenses qui ne seront pas soumises à une imposition :

• Gestion et assurance

• Charges de copropriété

• Entretiens et réparations

• Taxe foncière

La déclaration des revenus se fait avec les formulaires 2031-SD et 2040 C-Pro.

Pourquoi opter pour le régime réel ?

Calculer son impôt sur le revenu locatif est le véritable atout du régime réel. Cependant, il présente d’autres privilèges. En effet, il est possible de se concentrer sur l’amortissement des meubles en sa possession. Bien sûr, ces derniers doivent respecter le confort et la qualité de vie des occupants. L’amortissement est aussi une opportunité pour réduire ses impôts sur le long terme.