L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) continue de concerner un nombre croissant de ménages en France. Selon les dernières données publiées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), près de 193 600 foyers fiscaux ont été assujettis à l’IFI en 2025, contre environ 186 000 en 2024. Une progression de près de 4 % en un an.
Dans le même temps, les recettes générées par cet impôt ont atteint 2,3 milliards d’euros, soit une hausse de 8 % par rapport à l’année précédente. Pourtant, malgré cette progression, l’IFI ne représente qu’environ 0,5 % des recettes fiscales de l’État français.
Mais qui sont réellement ces contribuables concernés par l’IFI ? Quel est leur niveau de revenus, leur âge moyen ou encore leur patrimoine immobilier ?
Qu’est-ce que l’IFI exactement ?
Mis en place en 2018 pour remplacer l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier. Il s’applique aux foyers dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Sont notamment pris en compte :
- les résidences principales et secondaires ;
- les logements locatifs ;
- les terrains ;
- les parts de SCI ou de SCPI ;
- certains biens détenus indirectement via des sociétés.
La résidence principale bénéficie toutefois d’un abattement de 30 % dans le calcul du patrimoine taxable.
Des contribuables au patrimoine élevé mais souvent “immobiliers”
Contrairement à certaines idées reçues, les foyers soumis à l’IFI ne sont pas uniquement composés de grandes fortunes ultra-riches. La majorité possède avant tout un patrimoine immobilier important, souvent constitué au fil des années.
Près de trois quarts des foyers imposés disposent d’un patrimoine immobilier net taxable compris entre 1,3 et 2,57 millions d’euros, soit la première tranche du barème IFI.
Le patrimoine immobilier net imposable total des foyers assujettis atteint désormais environ 493 milliards d’euros.
Pour les contribuables appartenant à la première tranche d’imposition :
- la résidence principale vaut en moyenne 777 600 € ;
- les biens détenus directement représentent environ 1 million d’euros ;
- l’immobilier détenu indirectement (SCI, SCPI…) atteint environ 400 000 €.
Cette évolution s’explique notamment par :
- la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années ;
- l’absence d’indexation du seuil d’entrée dans l’IFI depuis sa création ;
- la valorisation continue du patrimoine dans certaines grandes métropoles françaises.
Des revenus très supérieurs à la moyenne des Français
Les ménages assujettis à l’IFI disposent logiquement de revenus élevés. En moyenne, un foyer soumis à l’IFI déclare environ 322 100 euros de revenus annuels, contre environ 34 000 euros pour les foyers non concernés.
Leur impôt sur le revenu moyen atteint plus de 60 000 euros par an, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus incluse.
Les revenus de ces contribuables proviennent principalement :
- des capitaux mobiliers ;
- des revenus financiers ;
- des traitements et salaires ;
- des revenus fonciers.
Cependant, tous les contribuables soumis à l’IFI ne disposent pas forcément d’une trésorerie abondante. Certains ménages possèdent un patrimoine immobilier important mais des revenus plus limités, notamment des retraités ayant conservé des biens acquis depuis plusieurs décennies dans des zones où les prix ont fortement augmenté.
Un profil plus âgé que la moyenne
L’âge constitue également une caractéristique forte des foyers imposés à l’IFI.
L’âge moyen du premier déclarant est de 70 ans, contre environ 52 ans pour le reste des foyers fiscaux français.
Près de 70 % des foyers IFI ont plus de 65 ans, ce qui montre que cet impôt touche principalement des patrimoines constitués sur le long terme.
Les foyers concernés sont aussi plus souvent :
- en couple ;
- propriétaires de plusieurs biens ;
- implantés dans les grandes zones urbaines.
L’Île-de-France concentre une large partie des contribuables IFI
Sans surprise, les contribuables assujettis à l’IFI sont particulièrement présents dans les zones où l’immobilier est le plus valorisé.
L’Île-de-France concentre une part importante des foyers concernés, avec environ 23 % situés à Paris intra-muros.
Les départements les plus représentés restent :
- Paris ;
- les Hauts-de-Seine ;
- les Yvelines ;
- certaines zones littorales et métropoles attractives.
Cette concentration géographique illustre l’impact direct de la hausse des prix immobiliers sur la fiscalité patrimoniale.
Pourquoi le nombre de foyers IFI augmente-t-il chaque année ?
L’augmentation du nombre de contribuables soumis à l’IFI ne signifie pas forcément que les Français deviennent massivement plus riches.
Le principal facteur reste la progression des prix de l’immobilier, alors que :
- le seuil d’entrée de 1,3 million d’euros n’a pas été revalorisé depuis 2018 ;
- le barème de taxation reste inchangé.
Ainsi, certains propriétaires voient mécaniquement leur patrimoine franchir le seuil taxable, notamment dans les grandes villes où les prix ont fortement progressé ces dernières années.
IFI : un enjeu patrimonial majeur pour les investisseurs immobiliers
Pour les ménages concernés, l’IFI est devenu un véritable sujet de stratégie patrimoniale.
La structuration du patrimoine, le recours à certains dispositifs d’investissement ou encore l’arbitrage entre immobilier détenu en direct et placements financiers peuvent avoir un impact important sur la fiscalité.
Dans un contexte où les prix de l’immobilier restent élevés dans de nombreuses régions françaises, l’IFI continue donc de s’imposer comme un sujet clé pour les investisseurs et propriétaires disposant d’un patrimoine conséquent.
