Statut du bailleur privé : un nouvel élan pour l’investissement locatif en 2026

Publié le 27/01/2026

La loi de finances 2026 a marqué une étape importante dans l’évolution de la fiscalité immobilière en France en introduisant le statut du bailleur privé. Ce nouveau cadre fiscal vise à encourager les particuliers à investir dans la location vide (non meublée) tout en renforçant la construction neuve et la rénovation.

Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal et juridique destiné aux propriétaires particuliers et aux SCI familiales qui louent un ou plusieurs logements à titre non professionnel, principalement en location vide. Il remplace en partie les dispositifs anciens (comme le Pinel) et s’inscrit dans la volonté de relancer l’investissement locatif privé déclinant depuis plusieurs années.

Contrairement à certains régimes antérieurs, il ne s’adresse pas aux investisseurs professionnels ou institutionnels, mais bien à ceux qui gèrent directement leurs biens et souhaitent contribuer à l’offre locative de long terme en France.

Objectifs du statut

Les objectifs principaux sont les suivants :

Relancer l’investissement locatif privé, fortement retombé ces dernières années.
Encourager la construction de logements neufs et la rénovation de logements existants, notamment dans les zones tendues.
Améliorer l’attractivité de la location vide par rapport à la location meublée, aujourd’hui souvent perçue comme fiscalement plus avantageuse.
Stabiliser et pérenniser le cadre fiscal pour les bailleurs particuliers.

Principales caractéristiques fiscales

Voici les éléments clés du nouveau statut :

Amortissement fiscal étalé

Plutôt que d’offrir une réduction d’impôt immédiate (comme le Pinel), le statut du bailleur privé permet d’amortir fiscalement la valeur du logement sur une durée étalée :

3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire
4,5 % par an pour un logement social
5,5 % par an pour un logement très social

Cet amortissement est plafonné : il ne peut excéder 80 % de la valeur du bien et est limité à 8 000 € par an pour deux logements maximums.

Engagement de location

Pour bénéficier des avantages du statut, le propriétaire s’engage à louer son bien pendant une durée minimale, souvent envisagée autour de 9 à 12 ans, selon les modalités finales de la législation.

Biens éligibles

Le statut s’applique principalement aux logements :

Neufs ou achevés récemment
Ancien rénové avec travaux significatifs
Loués en vide, avec plafonds de loyers et parfois plafonds de ressources pour les locataires

Comparaison avec le LMNP

Un point de comparaison important concerne le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

Le LMNP reste inchangé en 2026 et conserve les mécanismes d’amortissement propres à la location meublée.
Toutefois, certains ajustements ont rendu l’amortissement LMNP moins avantageux, tandis que le nouveau statut du bailleur privé offre des taux d’amortissement plus élevés pour la location vide sous conditions.

Cela positionne désormais la location vide conventionnée comme une option fiscalement attractive pour de nombreux investisseurs, là où le meublé dominait jusqu’ici.

Le statut du bailleur privé 2026 constitue une véritable innovation fiscale pour l’investissement locatif en France, en particulier pour la location vide. Il cherche à rééquilibrer l’attractivité entre vide et meublé, à soutenir le marché locatif tout en responsabilisant les bailleurs privés à long terme.

Pour les investisseurs immobiliers, ce nouveau dispositif offre des avantages potentiellement significatifs, notamment grâce à l’amortissement fiscal. Toutefois, il implique aussi des contraintes et conditions strictes, ce qui rend essentiel un accompagnement par un expert (conseiller fiscal, notaire ou gestionnaire de patrimoine) pour optimiser son projet.

Vous souhaitez savoir si le statut du bailleur privé est adapté à votre projet ? Contactez dès maintenant les conseillers de Bonaparte Promotion pour une étude personnalisée et sans engagement.