Tout ce qu’il y a à savoir sur le prêt amortissable

Le prêt amortissable est la meilleure solution pour financer un projet d’achat d’une propriété immobilière

Un placement dans l’immobilier exige souvent un investissement important. Si vous ne disposez pas de la somme nécessaire, vous pouvez toujours faire une demande de prêt immobilier. Dans ce cas, les banques vous proposeront un prêt amortissable. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Est-il possible de faire une simulation ? Comment fonctionne un prêt amortissable et comment l’obtenir ?

Prêt amortissable : définition

En matière de crédit immobilier, le prêt amortissable, également appelé le prêt classique, est le moyen de financement le plus populaire en France. Le terme « amortissable » vient du fait que la totalité du crédit, c’est-à-dire la capitale empruntée, ainsi que les intérêts, est remboursée de manière progressive sur une durée déterminée entre l’emprunteur et le prêteur.

En plus simple, un prêt amortissable n’est autre qu’un prêt classique vous permettant d’emprunter un montant auprès de votre banquier. Vous pouvez par conséquent utiliser cette somme pour l’achat d’un appartement neuf ou d’un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation.

Ici, le taux d’emprunt va dépendre en grande partie de votre situation professionnelle, mais aussi de votre capacité de remboursement. Il est donc nécessaire, avant tout, de fixer la somme que vous allez emprunter. Ensuite, la banque va calculer les intérêts que vous devez rembourser. À ce stade, les mensualités que vous devez payer sont composées de deux éléments : le capital dû et les intérêts dus sur la somme que vous aviez empruntée.
 

Comment calculer un prêt amortissable ?

La particularité du crédit amortissable, c’est la variation du capital dû et des intérêts. Durant les premiers mois, vous payez plus d’intérêt que de capital. La part d’intérêts est de ce fait plus lourde pour l’emprunteur en début de crédit. Après quelques années, c’est plutôt le capital qui va prendre le dessus. Par conséquent, vous allez payer des mensualités qui sont majoritairement constituées des restes du capital dû.

Quoi qu’il en soit, un tableau d’amortissement est fourni avec votre dossier de prêt amortissable. Ce document est remis par votre banque après que vous avez signé votre prêt.

 

La formule

Voici la formule appliquée pour calculer la mensualité d’un prêt amortissable. Les paramètres à prendre en compte sont la somme empruntée, la durée du crédit et le taux d’intérêt fixé par la banque.

Mensualité = (capital emprunter + intérêts)/durée de votre crédit

Prenons un exemple : si vous empruntez une somme de 200 000 euros et que votre banque ajoute un intérêt de 1,5 % annuel pour une durée de 20 ans, vous devez rembourser chaque mois 965 euros.

Vous pouvez appliquer cette formule si votre banque applique un taux d’intérêt fixe.

Quels sont ses avantages ?

Vous avez besoin d’un crédit immobilier pour pouvoir acheter la maison de vos rêves ? Sachez que le prêt amortissable est l’alternative la plus intéressante. Il est plus avantageux et plus sécuritaire pour les emprunteurs.

Comme avantages, le prêt amortissable vous permettra de :

  • Rembourser mensuellement et de manière dégressive une partie du capital dû ;
  • Envisager de prolonger la durée du prêt et donc du remboursement ;
  • Personnaliser la mensualité, c’est-à-dire que vous pouvez payer selon vos capacités.

Certaines personnes confondent le prêt amortissable au prêt in fine. Il faut alors savoir différencier un crédit in fine et un prêt amortissable. Le crédit in fine est plus onéreux. Si vous vous tournez vers un prêt in fine, l’emprunteur va rembourser l’intégralité du capital, ainsi que les intérêts jusqu’à la date prévue pour la fin de votre prêt. Bien sûr, ce type de crédit est assez risqué, que ce soit pour l’emprunteur ou pour les banques. En effet, vous, en tant qu’emprunteur, devez disposer de la somme nécessaire pour pouvoir rembourser la totalité du capital en une seule fois.

C’est pour cette raison que les banques ont décidé d’exiger qu’un apport personnel de 10 % pour un prêt amortissable. Pour un crédit in fine, l’apport personnel devrait correspondre au tiers de la somme demandée, soit environ 30 % du montant emprunté.
 

Les projets immobiliers réalisables avec un prêt amortissable

Comme il a été mentionné précédemment, le crédit amortissable fait partie des crédits les plus courants en France. Et s’il est apprécié par les Français, c’est en raison de sa capacité à couvrir toute une variété de projets d’achat immobilier. En d’autres termes, si votre projet figure dans la liste ci-dessous, vous pouvez effectivement faire une demande de crédit amortissable pour pouvoir le financer :

  • Projet d’achat d’une résidence principale ou secondaire ;
  • Investissement immobilier locatif ;
  • Achat de terrain ;
  • VEFA ;
  • Travaux connexes à un projet immobilier (travaux de réhabilitation) ;
  • Construction d’une maison à usage d’habitation ou à usage professionnel (local commercial entre autres).

En résumé, le crédit amortissable peut être utilisé dans l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ancienne ou d’une construction neuve.

Pour rappel, le prêt amortissable, en aucun cas, ne peut être alloué à un projet d’auto-construction.

Comment souscrire à un prêt amortissable ?

Des documents à fournir

L’obtention d’un crédit amortissable se fait de deux manières. Soit vous vous adressez à un courtier, soit vous demandez directement auprès de votre banque. Dans les deux cas, ils vont vous demander de fournir un dossier de prêt incluant l’apport personnel exigé, votre situation professionnelle, ainsi que votre capacité de gestionnaire.

Dans le cas où votre dossier soit limite passable, nous vous recommandons de faire appel à un courtier. Il saura où poser votre dossier et faire en sorte que vous obteniez votre prêt.

Les clauses à négocier

Pour éviter les risques et anticiper les éventuelles pénalités de remboursement, il est préférable de négocier certaines clauses auprès de votre courtier :

  • Une clause de sursis d’échéances : pour envisager de reporter le paiement des mensualités pour une durée déterminée ;
  • Une clause de variation de vos mensualités : pour équilibrer le montant des mensualités selon vos capacités de remboursement, soit vos revenus ;
  • Une clause d’ajournement d’amortissement : nécessaire en cas de travaux de réhabilitation. Ici, le remboursement du prêt ne démarre qu’après avoir déménagé dans le nouveau local. Dans ce cas, le différé peut être partiel (remboursement des intérêts et primes d’assurance) ou total (remboursement des cotisations d’assurance de crédit) ;
  • Une clause de transférabilité : pour pouvoir transférer le prêt sur un autre projet immobilier.

La durée d’un prêt amortissable

Tout d’abord, il convient de rappeler que plus la continuité du prêt est longue, plus le coût en général est élevé. Or, chacun d’entre nous ne souhaite qu’une seule chose : alléger le montant de notre projet d’achat immobilier.

Rappelez-vous qu’il y a une interdépendance entre la durée d’un prêt amortissable et le taux d’endettement de l’emprunteur. De ce fait, il y a un paramètre à prendre en compte pour éviter les risques d’incapacité de remboursement. Une règle est alors appliquée : le taux obtenu en divisant les charges par vos revenus ne doit pas dépasser les 35%. Là encore, il convient de rappeler qu’il s’agit d’une règle qui ne s’applique pas à ceux qui ont un revenu disponible supérieur au taux appliqué après avoir déduit les mensualités. En moyenne, la durée d’un prêt amortissable est d’un an et demi, soit un peu plus de 19 mois. Mais de manière générale, les emprunteurs paient la totalité de leur prêt en 8 ans.
 

Le taux applicable pour un prêt amortissable

Pour un prêt amortissable, le taux applicable se décline sous deux traductions : taux fixe et taux variable.

Avec un taux fixe, vous payez une mensualité constante. C’est un paramètre qui permet aux emprunteurs de bénéficier d’une meilleure gestion de leur budget. Par contre, un taux variable, comme son nom l’indique, peut baisser ou augmenter selon un pourcentage d’emprunt référentiel. La variation du taux d’un prêt amortissable s’effectue tous les 12 mois. Mai alors, comment calculer le taux immobilier d’un prêt amortissable ?

En réalité, cela dépend en grande partie de deux éléments : la stabilité de la situation professionnelle de l’emprunteur et la durée du crédit. Plus la durée est courte, plus le taux est favorable.

Les salariés sous un contrat CDI sont plus susceptibles d’obtenir un prêt amortissable. Les personnes en CDD, intérimaire ou travaillant en indépendant ont moins de chance d’obtenir un taux avantageux.

En général, le taux moyen d’un prêt amortissable tourne aux alentours de 1,25 % sur une période de 25 ans.
 

Est-il possible de compléter un prêt amortissable ?

Bien sûr ! Vous pouvez parfaitement adosser votre prêt amortissable à d’autres types de crédits, dont le PTZ, le PEL (Prêt d’Épargne Logement) et le Prêt Accession.

À noter que le PTZ n’est accordé que pour l’achat d’une résidence principale. Pour ce qui est du PEL, vous pouvez en bénéficier. Mais le montant total accordé ne dépasse pas les 61 200 euros.

En résumé, le prêt amortissable constitue la meilleure option pour financer un projet d’achat immobilier, que ce soit pour un investissement dans le neuf ou un investissement locatif.