Niches fiscales immobilières : définition, fonctionnement et avantages

Les niches fiscales immobilières se déclinent sous plusieurs formes. Il peut s’agir d’une réduction d’impôts ou d’une déduction de vos charges directement de vos recettes locatives (cas d’un investissement locatif).

Dans tous les cas, seuls les contribuables français pourraient bénéficier de ces dispositifs.


À titre d’information, les niches fiscales immobilières ne sont pas à confondre avec l’évasion fiscale. En plus simple, une niche fiscale immobilière est un dispositif dont le but est de soutenir et d’encourager les Français à investir dans la pierre. Dans ce cas bien précis, l’État va octroyer une réduction d’impôts par rapport au coût de l’investissement, donc en fonction du prix d’achat du bien. Nous avons alors rédigé cet article pour que vous puissiez mieux comprendre le fonctionnement des niches fiscales immobilières françaises. Mais aussi afin de vous permettre de tirer parti de votre investissement.

 

Niches fiscales : comprendre la défiscalisation


Pour mieux comprendre les niches fiscales immobilières, il s’avère nécessaire de faire un bref détour sur ce que l’on appelle la défiscalisation. La définition la plus simple de ce qu’est la défiscalisation, c’est qu’il s’agit d’une composition de mécanismes ayant comme finalité de réduire la part d’impôts que tout contribuable français doit payer à l’État. On appelle généralement ces dispositifs les niches fiscales. Il y en a un peu moins de 500 en France, mais la plupart d’entre elles sont inconnues des Français eux-mêmes.


Et comme il a été mentionné plus haut, il ne faut pas confondre la défiscalisation avec l’évasion fiscale. Si le premier terme désigne un système légal et encouragé par l’État, le second fait référence à des fraudes fiscales pouvant entraîner une pénalisation.


 

Comment fonctionnent les niches fiscales immobilières ?

Nous n’allons pas nous attarder sur les 470 niches fiscales qui existent en France. Ce qui nous intéresse, ce sont les dispositifs fiscaux qui relèvent de l’immobilier. Alors comment fonctionnent-ils ?

Trois catégories d’avantages fiscaux

De manière générale, les avantages fiscaux sont répertoriés sous trois catégories. Notamment la réduction, la déduction et le crédit d’impôt. La première classe de niche fiscale immobilière permet d’obtenir des réductions d’impôts sur l’imposition. La déduction, de son côté, s’applique directement sur les revenus imposables du contribuable, ainsi que sur les autres revenus distinctifs. En ce qui concerne les crédits d’impôt, son fonctionnement est similaire à celui d’une réduction d’impôts. Ils donnent la possibilité de bénéficier d’un remboursement dans le cas où le montant de l’imposition serait inférieur à celui du crédit d’impôt.
 

Deux types de niches fiscales

La mise en œuvre des niches fiscales n’a lieu que si le contribuable effectue un investissement ou un placement particulier. Il s’agit donc d’une mesure qui pousse un contribuable à investir dans un certain domaine. Autrement dit de la pierre qui bénéficie de plusieurs niches fiscales. Néanmoins, il convient de rappeler les deux variantes des niches fiscales. À savoir :


- Les niches fiscales passives : destinées aux personnes âgées et aux investisseurs souffrant d’une invalidité.
- Les niches fiscales actives : s’adressent aux particuliers et aux entreprises, et offrent une réduction d’impôts en contrepartie de leur investissement (dans l’immobilier neuf entre autres).

Les différentes niches fiscales immobilières en France

Du Pinel +, anciennement loi Pinel, au dispositif Malraux, la France a instauré une multitude de niches fiscales immobilières au profit des investisseurs. Le voici !


La loi Pinel ou le Pinel +


C’est en 2014 que la loi Pinel a été instaurée en France pour substituer la loi Duflot. Il s’agit d’une niche fiscale immobilière qui vise à encourager les contribuables à investir dans un bien immobilier neuf pour ensuite, le mettre en location et bénéficier d’une réduction d’impôts. Le propriétaire s’engage alors à louer le bien sur une période allant de 6 à 12 ans. C’est ce que l’on appelle la durée d’engagement locatif qui correspond à un taux de réduction bien défini.


Le calcul du taux de réduction est basé sur le prix d’achat du bien. Si en 2022, la loi Pinel permettait une réduction de 21 % sur un engagement de 12 ans, le gouvernement a décidé de réduire les taux depuis le 1er janvier 2023. Soit 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans, et 17,5 % sur 12 ans.


Bien qu’il soit moins contraignant que la loi Duflot, le Pinel + est soumis à certains critères. Pour en bénéficier, le bien doit se situer en zones A, A bis et B1.


Bon à savoir : 300 000 euros, c’est le plafond à ne pas dépasser pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Soit un prix plafonné de 5 500 euros/m2 pour les logements neufs.


La LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle


La LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers destinés à la location. Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez percevoir une recette locative ne dépassant pas les 23 000 euros par an. Il faudra également que vous ne soyez pas inscrit au RCS ou au Régime du Commerce et des Sociétés.


Quant à la déclaration des revenus, elle relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si votre CA respecte le seuil de 72 600 euros par an. Ce qui vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les frais.


Si vous excédez ce plafond, l’imposition relève du régime réel. Dans ce cas, les amortissements et la déduction des charges s’appliquent de droit.


La loi Malraux


Depuis l’intégration de la loi Malraux en 1962, elle a toujours été reconduite et permet de faciliter la restauration immobilière. Elle fait partie des niches fiscales immobilières qui offrent plusieurs avantages aux investisseurs dans un bien nécessitant une restauration complète. En contrepartie, l’achat doit se faire exclusivement dans une zone urbaine sauvegardée. Vous devez également vous engager à mettre le bien en location, après l’achèvement des travaux, pendant une durée d’au moins 9 ans.


Les avantages fiscaux de la loi Malraux se répartissent comme suit :


- Une défiscalisation d’une hauteur de 30 % sur le montant des travaux pour tout investissement dans un secteur sauvegardé, et avec un plafond de 100 000 euros par an pour les travaux à effectuer ;
- Une réduction d’impôt de 30 % également pour les biens localisés dans un QAD (quartier ancien dégradé) ;
- Un taux d’allègement de 22 % par rapport au montant des travaux de restauration pour les biens se situant dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).


Les crédits d’impôt


Les crédits d’impôt sont une niche fiscale immobilière destinée à tout ménage disposant d’un bien immobilier à rénover. Attention, l’obtention des avantages fiscaux du crédit d’impôt, s’élevant à 30 %, dépend du type de travaux à effectuer.


En d’autres termes, seuls les travaux qui entrent dans le cadre de la rénovation énergétique pourront bénéficier de cet abattement fiscal de 30 %. Notamment l’installation d’un nouveau système de chauffage, la mise en place d’un matériau d’isolation, ou encore le montage d’un équipement fonctionnant avec de l’énergie renouvelable.

Comment bénéficier rapidement des avantages des niches fiscales immobilières ?

Si les niches fiscales sont au nombre de 470 actuellement, quelques-unes permettent de bénéficier rapidement des avantages qu’elles offrent.


En matière d’immobilier, la niche fiscale la plus populaire est la loi Pinel, suivie de près par la LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle. Il faudra donc envisager d’investir dans un bien immobilier neuf pour faire valoir de droit la réduction d’impôt dont vous pourriez bénéficier.

 

Défiscalisation en Pinel

Les métropoles françaises abritent de nombreux programmes immobiliers neufs qui sont majoritairement éligibles à la loi Pinel. Et la majorité d’entre eux se situent soit en zone A, soit en zone A bis ou en zone B1. Privilégiez ces programmes et vous pourrez bénéficier des avantages de la loi Pinel. Soit une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5 % selon le prix d’achat du bien de votre choix. Bonaparte Promotion vous propose d’ailleurs de découvrir les meilleurs programmes d’appartements neufs catégorisés par région et par ville.

Défiscalisation en LMNP

La seconde astuce pour profiter rapidement des avantages des niches fiscales immobilières, c’est d’investir dans une résidence de service. C’est-à-dire d’acheter un logement neuf, l’ameublir et l’équiper pour obtenir le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel. L’abattement est ici de 50 %, plutôt intéressant pour les foyers ayant des revenus annuels de moins de 23 000 euros.

 

Conclusion


En résumé, les niches fiscales immobilières sont avantageuses pour l’État comme pour les acheteurs. Le taux de réduction d’impôts varie en fonction du type d’investissement. À ce stade, il faudra miser sur un placement dont la rentabilité est intéressante. Soit l’immobilier qui affiche un taux de rentabilité brut d’environ 7 % si l’achat se fait dans le neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).


Rappelez-vous tout simplement que les niches fiscales ne se résument pas seulement à l’immobilier. Il est également possible de défiscaliser dans les entreprises ou dans un PER (Plan d’Épargne à la Retraite). Alors, faites le bon choix et n’hésitez pas à faire appel à l’expertise de Bonaparte Promotion pour une éventuelle simulation en Pinel, entre autres, pour votre projet d’achat immobilier.