Le dispositif Censi-Bouvard, pour ceux qui ne le savent pas, est une loi qui permet aux investisseurs immobiliers de jouir d’une défiscalisation sur la location d’un bien meublé.
Il s’agit donc d’une aide que l’État accorde à tout investisseur effectuant un placement dans un projet d’acquisition de bien neuf ou ancien. La condition est de le mettre en location pour une durée bien définie. Elle peut parfaitement compléter le statut LMNP afin de maximiser les revenus locatifs des propriétaires bailleurs. Explications !
En 2009, les députés Yves Censi et Michel Bouvard ont proposé un texte qui vise à offrir à ceux qui détiennent le statut LMNP les mêmes privilèges fiscaux offerts par la loi Scellier. Leur proposition a alors été accordée et la niche fiscale est valable jusqu’à la fin de l’année 2022.
Tout investisseur résidant en France, et effectuant un placement dans une résidence de services, est éligible au dispositif Censi-Bouvard. Qu’il s’agisse d’une acquisition dans le neuf ou dans un bien faisant l’objet de travaux de rénovation.
Le taux de réduction applicable s’élève à 11 % sur le prix d’achat du bien, déductible en une durée de 9 ans suivant l’acquisition du logement. Toutefois, il convient de rappeler que la défiscalisation s’applique seulement si le prix de revient du bien est en dessous de la limite imposée. Soit un montant maximal de 300 000 euros par investissement. De ce fait, chaque investisseur peut épargner jusqu’à plus de 30 000 euros par an grâce à un investissement locatif en Censi-Bouvard. Et cela en investissant dans un EHPAD ou dans un logement destiné à accueillir des étudiants.
Néanmoins, la réduction d’impôts est de loin le dernier privilège procuré par la loi Censi-Bouvard. L’investisseur peut également bénéficier d’une récupération de la TVA. Par contre, il devra respecter certaines conditions, à savoir :
Une soumission à la TVA de 5,5 % sur les loyers perçus ;
Le statut LMNP pour l’acquéreur et imposition au régime micro-BIC ;
Plus de trois services proposés dans la résidence où est localisé le logement, dont la réception, la restauration ou encore le nettoyage.
Entre la défiscalisation et la flexibilité du dispositif, les avantages d’un investissement locatif Censi-Bouvard sont nombreux.
Les investisseurs, grâce à la loi Censi-Bouvard, bénéficient d’une récupération de la TVA qui est plafonnée à 20 % du prix de revient du bien. Et en déclarant les revenus au régime micro-BIC, ils peuvent encore bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant.
Si, par hasard, la défiscalisation excède l’impôt que devrait payer le propriétaire, on peut reporter l’avantage fiscal pour les 6 prochaines années, à condition de mettre le bien en location durant l’année où le report est utilisé.
Contrairement aux autres niches fiscales, les logements achetés en Censi-Bouvard sont exempts des plafonds de ressources et de loyers, mais aussi du système de zonage établi par le gouvernement.
Un placement dans un bien locatif Censi-Bouvard est synonyme d’investissement sans contrainte. Vous vous libérez des lourdes tâches administratives en déléguant la gestion locative du bien à un professionnel. Vous devez par conséquent signer un bail avec le gestionnaire qui va se charger de tout ce qui est recherche de locataire, gestion des travaux, etc.
Avec la loi Censi-Bouvard, le propriétaire-bailleur n’est pas contraint de se limiter à un seul investissement. Il peut par conséquent investir dans d’autres acquisitions, à condition que le bien soit éligible.
Le modèle de bien acquis et à mettre en location figure parmi les critères d’éligibilité à la loi Censi-Bouvard. Sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard les logements acquis entre le début de l’année 2013 et la fin de l’année 2022, à savoir onc tous les biens que les acheteurs ont acquis il y a 15 ans, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou en VEFA. Les logements situés dans les résidences de services peuvent également être éligibles à la loi Censi-Bouvard.
Ici, les résidences de services en question sont celles qui, aux yeux de l’administration fiscale, proposent des services connexes. Notamment la réception, le ménage, la restauration ou la fourniture du linge.
Comme son nom l’indique clairement, il s'agit ici d’une résidence réservée aux étudiants. Du moins, le logement doit être à 70 % occupé par des étudiants. Là encore, le propriétaire doit proposer des services supplémentaires, dont la réception de la clientèle, le petit-déjeuner ou les services de nettoyage.
Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes sont des logements destinés à accueillir des adultes handicapés. Le propriétaire doit par conséquent proposer des prestations adaptées aux besoins des occupants telles que les soins médicaux.
On parle ici des établissements faisant l’objet d’une exploitation saisonnière ou permanente. En d’autres termes, les résidences de tourisme classées sont des biens destinés à accueillir une catégorie de clientèle spécifique : les touristes.
Des critères bien définis constituent les conditions d’éligibilité à la niche fiscale Censi-Bouvard. Ils concernent le logement en question, le propriétaire bailleur et le locataire.
La première condition d’éligibilité à la loi des deux députés est le type de bien à acquérir et à mettre en location. L’investisseur doit, en effet, acquérir un logement neuf ou ancien à rénover situé dans une résidence autonome. Il est donc contraint d’investir dans une résidence étudiante ou un EHPAD ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Après avoir opté pour un logement neuf ou en VEFA, il doit ensuite :
Le mettre en location pendant une durée d’un an suivant l’acquisition ;
Le meubler pour qu’il obtienne le statut LMNP ;
Faire un achat d’un bien sans dépasser la limite de 300 000 euros ;
Réaliser des travaux de rénovation si le bien a plus de 15 ans.
Comme il a été mentionné précédemment, vous devez avoir le statut LMNP pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard. De ce fait, les revenus locatifs que vous percevez ne peuvent pas excéder la limite annuelle de 23 000 euros. Par ailleurs, vos recettes locatives doivent être inférieures à la moitié de vos revenus globaux.
Outre les plafonds de revenus imposés, vous devez également déclarer les loyers que vous percevez dans les revenus BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’établissement d’un bail commercial est de ce fait incontournable. Ce qui vous permettra aussi de louer le bien à un proche ou à un membre de la famille. Et cela à condition que ce dernier ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Le bail locatif que vous allez signer avec votre gestionnaire doit avoir une durée minimum de 9 ans. Autrement dit, il va falloir faire appel à une personne tierce pour la gestion de votre projet, notamment un expert-comptable ou un fiscaliste. C’est la personne qui se charge de gérer la location du logement qui va s’occuper de la recherche d’occupant. Il se pourrait que ce soit un promoteur immobilier.
Pour le bail en question, il doit mentionner la durée de location du bien, le montant et le taux de revalorisation des loyers et la répartition des charges.
Les avantages fiscaux offerts par cette aide ne se limitent pas à la réduction d’impôts de 11 %. Il permet également de bénéficier d’une récupération de la TVA sur l’investissement réalisé. Pour ce faire, il faut:
que vous proposiez au moins 3 services, dont le ménage, le petit-déjeuner et l’accueil ou la réception ;
que les loyers soient soumis au taux actuel de la TVA qui s’élève à 5,5 % ;
que vous exerciez en tant que LMNP ;
que les loyers que vous percevez soient imposés au régime micro-BIC.
Oui ! Tout investisseur dans le neuf ou dans l’ancien en VEFA peut bel et bien cumuler le dispositif Censi-Bouvard au statut LMNP. À ce stade, si vous faites partie, ou si vous envisagez de faire partie de ces investisseurs, vous pouvez et pourriez :
Bénéficier du recouvrement de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Et cela s’ajoute à la réduction d’impôts dont vous bénéficierez ;
Profiter d’un amortissement de vos achats en matière d’équipement et d’ameublement, à condition qu’ils dépassent les 598 euros.
En conclusion, la combinaison de la loi Censi-Bouvard et du statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants tels que la réduction d'impôts, la récupération de la TVA et l'amortissement des meubles. De plus, la gestion locative déléguée à une personne ou une agence spécialisée facilite l'obtention d'un crédit immobilier pour financer une acquisition en Censi-Bouvard. Cette solution peut donc être un choix judicieux pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant de ces avantages fiscaux.
