Les différentes garanties de prêt immobilier : l’hypothèque et la caution

Quel que soit le type de crédit que vous demandez pour financer votre projet d’achat immobilier, vous avez le choix entre plusieurs options pour garantir votre prêt.

C’est en effet le créancier, c’est-à-dire l’établissement financier auprès duquel vous demandez le crédit immobilier, qui vous demande ces garanties, que ce soit l’hypothèque ou la caution.

Si dans certains cas, les garanties de prêt immobilier sont obligatoires, il faut comprendre comment cela fonctionne. De manière générale, c’est ce que l’on appelle la caution et l’hypothèque. Si les deux instruments ont pour objectif de vous permettre de rembourser votre crédit immobilier, sachez qu’il y une très grande différence entre leur fonctionnement. Ce qui veut dire que le choix va dépendre en grande partie du profil du demandeur.

 

Hypothèque et caution : comprendre l’essentiel


Les garanties de prêt immobilier sont avant tout une sorte d’assurance, un dispositif de sûreté que l’établissement financier prêteur exige. Le but de ces dispositifs est de protéger le créancier dans le cas où l’emprunteur ne puisse pas rembourser le prêt. En d’autres termes, on parle d’une mesure préventive à laquelle l’emprunteur souscrit au moment de faire la demande de crédit immobilier.


Parallèlement, il y a ce que l’on appelle assurance prêt immobilier avec laquelle le demandeur bénéficie d’une protection en cas de maladie, d’accident, de perte d’emploi, de décès, entre autres. C’est-à-dire de le couvrir si l’un de ces facteurs lui empêche de rembourser son prêt.


De leur côté, les banques doivent se prémunir des éventuelles incapacités de remboursement des demandeurs. À cet effet, l’assurance emprunteur n’est plus suffisante. Il faudra que le demandeur souscrive soit à l’hypothèque, soit à la caution.


En ce qui concerne le choix, il dépend généralement du cas particulier de chaque emprunteur. La décision appartient donc au demandeur de crédit. Le choix entre l’hypothèque et la caution sera uniquement à la convenance du demandeur. Et c’est l’objectif de cet article. Nous allons vous aider à faire le bon choix. Mais d’abord, ne serait-il pas nécessaire de définir ce que sont l’hypothèque et la caution ?

 

Hypothèque et caution : définitions

Comprendre l’hypothèque et avoir des notions sur la caution sont indispensables pour toutes personnes envisageant de faire une demande de prêt immobilier. Cela parce que les établissements financiers pourraient exiger l’une de ces garanties lors de votre demande de prêt.

 

Qu’est-ce que l’hypothèque ?

L’hypothèque n’est autre qu’une garantie qui relève d’un bien immobilier ou des droits du propriétaire, et donc de l’emprunteur, sur celui-ci. Ainsi, si dans une éventualité, vous ne pouvez pas rembourser votre prêt pour X raison, la banque, et donc la garantie de l’hypothèque, a dispose du droit de saisir du bien pour ensuite, le vendre au plus offrant (il s’agit ici d’une vente aux enchères). Cette démarche va permettre à l’organisme prêteur de récupérer la somme due en guise de remboursement de votre emprunt.


L’hypothèque peut se décliner sous deux formes : l’hypothèque conventionnelle et le PPD ou le Privilège du Prêteur de Deniers. Ce dernier s’adresse aux demandeurs de crédit immobilier pour le financement d’un projet d’achat dans le neuf ou dans l’ancien. À savoir : l’achat d’un appartement neuf, d’une maison ancienne, ou d’un terrain entre autres. Par contre, la construction est exemptée du PPD.

Qu’est-ce que la caution ?

Contrairement à l’hypothèque qui est une garantie réelle, la caution prend la forme de couverture financière basée sur ce que l’on appelle le fonds de garantie. Le demandeur, après que le crédit lui soit accordé, est dans l’obligation de verser une cotisation dans le but de se prémunir des éventuelles défaillances de remboursement. Donc dans le cas de non-remboursement du prêt, c’est le fonds de garantie qui va couvrir les mensualités impayées. À ce titre, la caution peut aussi prendre trois formes différentes.


- La caution solidaire


La caution solidaire d’un particulier, bien qu’elle fasse partie des trois formes de caution, est rarement utilisée dans le cadre d’un crédit immobilier. Elle est apparemment insuffisante pour couvrir les mensualités. Du moins, c’est ce qu’en pensent les banquiers.


- Les sociétés de cautionnement mutuel


Ce sont des établissements qui fonctionnent sur la mutualisation des risques. Ce mode de garantie va leur permettre de couvrir le financement de l’acquisition d’un bien bâti, l’achat d’un terrain, ou encore la réalisation des travaux. Ils vont cependant prendre une marge par rapport à la caution et le reste sera versé sur un fonds de garantie.


À titre d’information, seule une filiale du Crédit Logement et de quelques groupes bancaires peuvent proposer le cautionnement mutuel. À savoir : la CAMCA, la CEGS, etc.


- La caution « mutuelle fonctionnaire »


Tout comme les sociétés de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » repose également sur le même mode de garantie n’est autre que la mutualisation des risques. Sauf qu’elle coûte beaucoup moins cher et parfois même, la garantie de prêt peut être gratuite.

 

Bon à savoir : pour la caution, le demandeur peut choisir entre une personne physique ou une personne morale. Il peut alors demander à l’une de ses proches ou à un membre de sa famille, ou bien opter pour l’une des options mentionnées précédemment. Mais comme son nom l’indique, la caution mutuelle fonctionnaire est exclusivement destinée aux fonctionnaires.

 

Hypothèque : les effets sur le créancier et l’emprunteur

 L’hypothèque concerne en même temps l’emprunteur et le créancier.


1. Les droits de l’emprunteur


Malgré le fait que le bien soit hypothéqué, l’emprunteur pourra toujours exercer ses droits. Il conserve alors son droit de propriété, et donc de l’usage du bien.


2. Les droits du créancier


Grâce à l’hypothèque, la banque a tout à fait le droit de procéder à la saisie du bien, mais aussi de le mettre à la vente (droit de saisir), de devenir le propriétaire de la valeur du bien (droit de préférence), mais aussi de saisir le bien si l’emprunteur l’a vendu à une tierce personne (droit de suite).


Bon à savoir : dans le cas du non-paiement du reste du crédit, le créancier, selon l’article 2454 du Code civil, peut poursuivre l’emprunteur en justice. Une fois que la somme due du crédit a été remboursée, l’hypothèque n’a plus d’effet. Mais il y a d’autres façons de mettre fin à l’hypothèque selon l’article 2474 du Code civil.

 

Caution : quels effets pour le débiteur et le créancier ?

Tout d’abord, il y a ce que l’on appelle le contrat de cautionnement. Celui-ci fait guise de pression pour obliger le débiteur à payer la caution. Il a donc des effets, et donc des obligations entre la caution et le débiteur, ainsi qu’entre elle et le créancier.


1. Entre le débiteur et la caution


La caution a pour obligation de payer partiellement ou en totalité le crédit ou la dette de l’emprunteur. À cet effet, il va disposer du droit de recours contre le débiteur. Plusieurs éléments peuvent être concernés par ce recours. Notamment les intérêts, les sommes impayées, les éventuels frais subséquents à la dénonciation, ou encore les indemnités de préjudice.


2. Entre le créancier et la caution


C’est avec le contrat de cautionnement que les droits et les obligations entre le créancier et la caution naissent. Il y a en effet ce que l’on appelle l’obligation d’information annuelle, l’obligation d’information sur la défaillance du débiteur principal, le bénéfice de discussion et de division, ainsi que le reste à vivre.

Hypothèque ou caution : laquelle choisir ?

Comme il a été mentionné au début de cet article, le choix entre l’hypothèque et la caution dépend de la situation de l’emprunteur, mais aussi du contexte dans lequel on utilise la garantie. Néanmoins, l’hypothèque comme la caution à leurs avantages et leurs inconvénients.

Hypothèque et caution : avantages

Une garantie fiable aux yeux des établissements financiers, l’hypothèque est acceptée par les banques pour la majorité des demandes de prêt immobilier.


Avec une caution, l’emprunteur n’est pas soumis à un passage au notaire, ce qui fait que le prix est moins élevé.

Hypothèque et caution : inconvénients

L’emprunteur est dans l’obligation de faire appel à un notaire pour une hypothèque. Les frais peuvent en effet coûter cher : frais de publicité entre autres. Le bien peut être saisi s’il y a des impayés. Il y aura également des frais de mainlevée si le bien est revendu ou si le remboursement est anticipé.


La caution n’est pas applicable pour tous les types de crédits.

Les autres garanties de prêt


L’emprunteur peut bel et bien opter pour d’autres garanties pour son prêt immobilier. Par contre, bien que ces garanties soient appelées « sûretés des obligations », les banques n’acceptent parfois que certaines d’entre elles. C’est-à-dire celles qui sont vraiment sûres, dont l’hypothèque et le système de cautionnement.


Mis à part l’hypothèque et la caution, le crédit immobilier peut aussi faire l’objet d’autres garanties. Notamment le nantissement de parts sociales, la garantie mobilière également appelée le gage, le lombard ou le nantissement d’épargne, ou encore la fiducie-sûreté.