Tout savoir sur les investissements en Monuments Historiques

Que faut-il savoir sur le dispositif Monuments Historiques ? Quels sont les avantages fiscaux de ce type de placement immobilier ? Qui peut profiter de ces avantages et comment les obtenir ?

Les premiers avantages d’un investissement en Monuments Historiques relèvent de la fiscalité. Bonaparte Promotion vous accompagne aujourd’hui dans la concrétisation de votre projet d’investissement en vous donnant toutes les informations nécessaires sur cette loi de 1913.

Défiscalisation Monuments Historiques : principes et fonctionnement

L’instauration de la loi Monuments Historiques date de 1913, le 31 décembre pour être précis. Aujourd’hui, il s’agit de l’un des dispositifs de défiscalisation les plus avantageux pour les investisseurs en immobilier. L’objectif du gouvernement est de favoriser les placements dans des biens historiques de grande valeur. Autrement dit, encourager la restauration de biens ayant une valeur historique. Il s’agit également d’une niche fiscale qui va permettre au propriétaire de réaliser des travaux de restauration ou de rénovation tout en bénéficiant d’un taux de réduction d’impôts non négligeable.

Aux yeux du gouvernement, la loi Monuments Historiques a pour objectif de restaurer, mais aussi de conserver le patrimoine architectural de la France. Jusqu’ici, tout semble démontrer qu’il y a une grande similitude entre ces deux dispositifs de défiscalisation que l’État a mis en place, mais il faut cependant bien les différencier.

réductions d'impôts en monuments historiques

qui peut prétendre une défiscalisation en monuments historiques

Savoir différencier la loi Malraux de la loi Monuments Historiques

La loi Malraux comme la loi Monuments Historiques ont comme objectif commun de sauvegarder et de restaurer l’héritage immobilier ancien français. Autre point commun entre ces deux dispositifs : ils sont destinés à défiscaliser les investissements sur les biens immobiliers anciens. La principale différence entre ces deux lois relève des avantages qu’elles offrent.

Avec le dispositif Malraux, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 30 % sur le coût des travaux de rénovation ou de restauration. Soit 30 % pour les biens situés dans les quartiers NPNRU, les QAD, ainsi que dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV ou Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur. Pour les biens localisés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du patrimoine, la défiscalisation est fixée à une hauteur de 22 %.

En ce qui concerne la loi sur les Monuments Historiques, l’État octroie une défiscalisation sur l’ensemble des travaux. Il y a aussi les types de biens éligibles qui font que la loi Malraux soit différente de la loi Monuments Historiques. Celle-ci concerne uniquement les biens qui sont classés comme monuments historiques. En ce qui concerne la loi Malraux, elle est destinée aux biens qui se situent dans les secteurs de sauvegarde.

Qui peut bénéficier des avantages fiscaux ?

Si le contribuable est domicilié en France, il pourra profiter des avantages fiscaux que la loi sur un Monument Historique offre. Par contre, le bien qu’il possède doit faire l’objet d’une restauration dont les dépenses sont tirées de ses revenus globaux.

Il ne faut pas oublier que le bien en question doit être inscrit, classé ou agréé par les Affaires culturelles. Une autre condition d’éligibilité aux avantages fiscaux du dispositif fiscal Monuments Historiques : la soumission du propriétaire à un taux d’imposition élevé (41 ou 45 %).

Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

Comme avantages, le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques permet aux propriétaires de biens inscrits dans l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) de ne pas se soumettre à l’engagement de location, aux plafonnements de loyers, ni aux conditions de ressources des locataires.

Par ailleurs, le coût des travaux de restauration sera également déduit de leurs revenus. Ce qui est intéressant parce que cela leur permet de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu. Aussi, à la différence de la loi Malraux, le propriétaire ne se soumet pas à une limitation des niches fiscales. C’est-à-dire que le déficit foncier peut être imputé des revenus du propriétaire. Sans oublier qu’avec cette loi sur les Monuments Historiques, le contribuable peut espérer une exonération sur les frais de succession du bien. Mais seulement à condition que celui-ci signe une convention avec le gouvernement.

Comment bénéficier des avantages du dispositif fiscal Monuments Historiques en 2023 ?

La première condition à remplir pour pouvoir profiter des privilèges offerts par la loi Monuments Historiques relève des travaux de restauration à réaliser. La loi des Monuments Historiques impose cependant deux critères bien distincts :

Le propriétaire doit avoir une autorisation spéciale pour les travaux et ces derniers doivent disposer ou faire l’objet d’une déclaration dont l’utilité est d’ordre public ;
Les travaux de restauration devront être réalisés selon l’idée du propriétaire, ou encore de celle d’un groupe de propriétaires membres de l’Association Syndicale Libre.

Comment bénéficier des avantages du dispositif fiscal Monuments Historiques en 2023

Bon à savoir :

Les travaux de rénovation ou de restauration doivent impérativement respecter les directives de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Le cas échéant, les avantages fiscaux vous seront retirés ;
S’il n’y a qu’une partie du bien qui est classée au titre des Monuments Historiques, la défiscalisation ne concerne que les opérations réalisées sur cette partie ;
Les travaux en question doivent faire l’objet d’une validation de l’ABF et il peut, dans certains cas, recommander, voire exiger des modifications ou des travaux additionnels pour mener à bien la restauration du bien.

Les conditions liées au bien

Il convient également de rappeler que le bien en question doit répondre à certains critères pour que son propriétaire puisse profiter d’une réduction d’impôts offerte par le dispositif Monuments Historiques. La loi de 1913 exige alors :

que le bien soit classé en tant que Monument Historique ;
qu’il soit inscrit à l’ISMH (inventaire supplémentaire des Monuments Historiques) ;
qu'il fasse partie du Domaine national ;
qu’il dispose du label Fondation du patrimoine.

À noter qu’en cas de non-respect de l’une de ces conditions, le propriétaire ne pourra pas bénéficier des privilèges offerts par le dispositif Monuments Historiques. Et pour le propriétaire, il est dans l’obligation de garder le bien pour une durée de 15 ans après l’acquisition, et une fois que les travaux de restauration aient été achevés.

En cas de détention du bien par une société civile

Dans le cas où ce serait une société civile qui détient l’immeuble, celle-ci doit répondre à 3 critères pour que les avantages fiscaux puissent être octroyés. Il doit en premier lieu s’agir d’une société familiale. Le bien doit aussi être classé monument historique, tout en étant affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public. Et enfin, la société qui détient le bien doit disposer d’un agrément spécifique.

Les conditions relatives aux dépenses

Dans cette partie de l’article, nous allons voir quelles sont les dépenses prises en charge par le dispositif Monuments Historiques.

De manière générale, la loi de 1913 permet de bénéficier d’une déduction des charges directement de revenus fonciers du propriétaire. Même chose pour les intérêts qui sont liés à l’achat du bien et aux travaux de restauration. Donc tout ce qui est : impôts et taxes foncières, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, frais de réparation, d’entretien ou de gestion, d’amélioration, de garde, de fonctionnement, et provisions de charges en cas de copropriété peuvent être pris en charge par la loi MH.

À titre d’information, le propriétaire peut occuper le bien en tant que résidence principale. Mais il peut également le mettre en location pour générer des revenus locatifs réguliers. Et en cas de mise en location du bien, le propriétaire n’est pas soumis à un plafonnement des loyers.

Monuments Historiques : les risques

Les risques d’un investissement en Monuments Historiques concernent l’opération immobilière en général. C’est avant tout un placement dans un immeuble ancien qui nécessite des travaux de rénovation ou de restauration. De ce fait, le principal risque serait le retard du chantier qui, par la suite, pourrait entraîner un retard de livraison.

Il est également possible de faire face à un dépassement de budget dans le cas d’une sur/sous-estimation des travaux. Et par rapport au financement des opérations, bien qu’il puisse partiellement faire l’objet d’un crédit immobilier, le propriétaire est dans l’obligation d’assurer sa capacité de remboursement du prêt.

Côté prix, le coût du bien peut varier en fonction de la dynamique du marché immobilier. De même pour la valeur locative du bien qui peut tendre à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché locatif.

Que faut-il retenir ?

La loi de 1913, connue sous le nom de Monuments Historiques, est un dispositif mis en place par l’État pour encourager et favoriser les investissements dans les biens classés monuments historiques. C’est-à-dire les biens immobiliers à forte valeur historique ou architecturale. Seuls les contribuables soumis à une imposition élevée peuvent tirer parti des avantages du dispositif Monuments Historiques. Autrement dit, ceux qui ont une fiscalité d’au moins 41 à 45 %.

Ce dispositif offre également une exonération des frais de succession. Mais des conditions sont à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif de défiscalisation sur les Monuments Historiques. Notamment la déductibilité des frais d’entretien ou de restauration des revenus fonciers du propriétaire, à hauteur de 100 %.