Tout ce qu’il faut savoir sur le prêt relais

Les banques proposent toutes sortes de crédits pour vos projets d’achat de bien immobilier et logements. Certains propriétaires ont besoin d’acheter une maison neuve, même si leur résidence actuelle n’est pas encore vendue. Dans ce cas bien précis, le crédit relais est le moyen de financement le plus adapté.

Les cas que nous avons constatés sont nombreux en ce qui concerne les opérations vente-achat de bien immobilier. Certains arrivent à vendre leur logement avant d’en acheter une autre. D’autres n’arrivent pas à conclure une vente. Cependant, en optant pour le prêt relais, vous pouvez financer l’achat d’un appartement neuf tout en gardant votre ancienne maison à vendre. En d’autres termes, le prêt relais va vous permettre d’obtenir le capital nécessaire pour acheter la maison de vos rêves. Et cela en attendant que la maison actuelle soit vendue. Mais comment fonctionne-t-il exactement ? Comment faire une simulation ? Comment obtenir un prêt relais et quelles conditions respecter pour obtenir ce genre de crédit immobilier ?

Prêt relais et autres crédits immobiliers : Quelles différences ?

Avant toute chose, il convient de rappeler que le prêt relais a comme finalité d’offrir aux propriétaires une opportunité d’acheter un bien immobilier. Et cela avant que leur propriété actuelle soit vendue. On parle alors d’un crédit immobilier qui n’est pas comme les autres emprunts, dont le prêt amortissable et le prêt in fine.

Sur quelle durée s’étend un prêt relais ?

Ici, la durée du prêt s’étend généralement entre 12 et 24 mois. Les propriétaires ont le droit de faire un seul renouvellement si besoin. Pour les propriétaires, les investisseurs locatifs, ainsi que les secundos-accédants, c’est le fait de coïncider avec le moment de la vente à celui de l’achat qui constitue un vrai blocage. Résultat : un « décalage de trésorerie » entre la revente et l’achat.

En ce qui concerne la somme empruntée, elle correspond à la valeur estimée de la maison à vendre. Elle doit être remboursée en 24 mois au maximum. Attention, on parle ici d’un montant partiel théorique. Le principal avantage avec le crédit relais, c’est que l’emprunteur peut investir dans l’immobilier sans attendre la revente de sa résidence actuelle.

Prêt relais : comment le montant du prêt est-il calculé ?

Une fois que la valeur du logement à vendre est estimée, les banques calculent et font une simulation du montant du prêt en fonction de cette somme. Généralement, elles accordent aux emprunteurs un prêt de 50 à 80 % par rapport à la valeur du bien mis en vente.

Les banques adoptent cette approche afin d’anticiper les risques occasionnés par la revente d’un bien immobilier. Il se pourrait en effet que le propriétaire n’arrive pas à vendre sa maison et qu’il soit contraint de le vendre à prix réduit. Dans ce cas, le prix de vente de la maison va subir une baisse importante. Avant d’accorder un prêt relais, les banques vont déterminer le ratio selon deux paramètres : la dynamique de marché immobilier et la propriété du bien mis en vente.

Pour les demandeurs, il va falloir faire appel à un courtier immobilier afin d’établir un dossier de prêt solide. Aux yeux des banques, un dossier solide est synonyme de garantie en ce qui concerne la qualité propre de la maison à vendre. Notez tout de même que les banques peuvent estimer la valeur du bien en fonction de son état. Il n’est donc pas nécessaire de proposer une estimation élevée de votre bien immobilier.

Les conditions de remboursement d’un prêt relais

Le remboursement d’un prêt relais se fait en fonction de l’état d’avancement de la revente de l’ancienne propriété.

La maison n’a pas été vendue dans les délais du prêt

Dans ce cas bien précis, la banque propose 3 alternatives. Elle peut en effet :

Ajourner le prêt (renouvellement du crédit pour une année supplétive) ;
Muter le prêt relais vers un prêt classique en fonction de votre taux d’endettement ;
Mettre à exécution une saisie immobilière (soit sur la maison à vendre, soit sur la propriété acquittée par le prêt relais).

De son côté, l’emprunteur, donc le vendeur, a le choix entre :

Diminuer le prix de vente de l’ancienne maison ;
Louer le bien à vendre : seulement envisageable dans le cas où les loyers perçus permettent d’avoir un taux d’endettement de 30 % ;
Vendre le bien nouvellement acquis avec la somme obtenue grâce au prêt relais.

Vous avez pu vendre le bien avant la date d’échéance du prêt

Si le bien a été vendu avant même que la date d’échéance du crédit n’arrive, vous pouvez rembourser le capital dû et les intérêts que vous devez à la banque.

Rappelons encore une fois que les banques accordent un crédit d’un ordre de 50 à 80 % par rapport à la valeur estimée de votre bien. Alors, si vous aviez pu vendre la maison sans beaucoup de décote sur le prix de vente, vous auriez à votre disposition un capital supplémentaire. Dans ce cas, il vous sera possible de placer cette somme sur un autre produit. Vous pouvez également épargner la somme restante.

Un autre caractéristique intéressant avec le prêt relais est la possibilité d’effectuer un remboursement partiel anticipé du crédit classique auquel vous avez souscrit avec votre prêt relais. À ce stade, vous avez le choix entre réduire la durée de votre prêt tout en gardant les mensualités initiales ou réduire les mensualités et maintenir la durée du prêt. Dans tous les cas, l’objectif est de pouvoir minimiser le coût général de votre crédit.

Les conditions à remplir pour obtenir un prêt relais

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt relais, la majorité des demandeurs de crédit passe directement par la banque. Les procédures engagées pour examiner les dossiers sont similaires à celles adoptées dans l’étude des dossiers de prêt immobilier classique. La seule différence, c’est le fait de prendre en compte la valeur estimée du bien à vendre.

Toujours est-il que votre dossier de prêt doit inclure certaines garanties, dont des pièces justifiant votre capacité d’épargne, la stabilité de vos revenus et un justificatif prouvant que votre compte n’est pas à découvert.

Il est aussi envisageable de faire appel à un courtier immobilier. C’est nécessaire pour pouvoir monter un dossier de prêt immobilier solide, étant donné que les enjeux sont importants et que les banques exigent des garanties.

Vous devez également supposer un montant pas très élevé en ce qui concerne le prix de vente de votre maison. En cas de doute, les banques peuvent recourir à des interventions extérieures, notamment sur le montant sollicité.

Quel type de prêt relais demander ?

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit adapté à vos besoins, il convient de rappeler les différents types de prêts relais proposés par les banques, à savoir :

Le prêt relais sec

Il peut être accordé entre autres si vous allez déménager ou en cas d’achat d’un appartement plus petit. On parle alors d’un crédit faisant guise d’avance pour que vous puissiez concrétiser votre projet d’achat immobilier. Bien que le montant accordé par la banque soit inférieur au prix de bien mis en vente, il couvre celui de l’achat.

Le remboursement du prêt se fait jusqu’à ce que le bien soit vendu. En attendant, vous ne remboursez que les intérêts et les éventuelles assurances y afférent.

Le prêt relais acquisition

Aussi appelé prêt adossé, le prêt relais acquisition est accordé à ceux qui souhaitent acquérir une nouvelle maison. Particulièrement en raison d’un déménagement professionnel. Dans ce cas, le prix de votre nouveau logement peut être supérieur à la valeur de votre ancienne maison.

Ici, le nouveau prêt qui vous sera accordé va inclure le crédit en cours. Sinon, vous pouvez toujours souscrire à un nouveau prêt ou, si vous le souhaitez, reconduire le prêt en cours.

Le prêt relais rachat

Il s’agit ici de demander à une banque de racheter votre prêt relais en vue d’un lissage du crédit et particulièrement des mensualités. C’est le type de prêt avec les termes le mieux adapté dans le cas où vous avez atteint le taux d’endettement maximal. Si vous pensez qu’il vaut mieux réduire la durée du prêt, c’est effectivement envisageable. Mais c’est une décision qui, même si les mensualités sont réduites, vous coûtera encore plus cher.

Points essentiels à retenir

Pour bien résumer cet article, nous allons rappeler quelques points essentiels en ce qui concerne le prêt relais :

Premièrement, le prêt relais est de courte durée. Il est remboursable en 12 mois, mais un renouvellement de 12 mois supplémentaires est envisageable.

Deuxièmement, le prêt relais n’est pas soumis à des IRA ou à des indemnités de remboursement anticipé.

Troisièmement, vous ne remboursez que les intérêts. Le remboursement du capital dû se fait après la vente de votre bien immobilier.

Pour finir, vous pouvez lisser vos mensualités grâce au prêt relais sec. C’est-à-dire que vous avez le droit de compléter un prêt relais avec un crédit immobilier classique.