Vous voulez construire un projet immobilier, mais vous ne savez pas combien la banque peut vous prêter ? Voici un guide pour tout connaître sur vos capacités d’emprunt avant de vous lancer.
Pour évaluer quel pourcentage financier allouer à votre crédit immobilier, il est capital de définir précisément toute une série de paramètres concernant votre situation économique actuelle.
Les établissements bancaires doivent prendre en compte l’ensemble des critères qui définissent votre statut et établir ensuite un ratio entre vos charges et vos revenus. C’est ce ratio, qu’on appelle également capacité d’emprunt, qui va permettre de définir votre aptitude à pouvoir rembourser le montant de votre prêt.
Voyons maintenant quels sont les différents facteurs qui induisent le montant de votre capacité d’emprunt :
Le taux d’endettement est le rapport entre l’ensemble de vos charges financières et vos revenus mensuels.
En France, le taux d’endettement est légiféré par le Haut Conseil de Stabilité Financière et ne peut pas dépasser 35% de vos revenus. Néanmoins, sachez que les établissements bancaires ont le choix de déroger à cette règle pour 20% de leurs dossiers.
Pour connaître le montant de ce que vous pourrez emprunter, votre banque se base sur 3 types de revenus :
Vos revenus nets avant impôts : salaires, pensions de retraite, allocations familiales, pensions alimentaires et ceux de votre co-emprunteur le cas échéant.
Vos revenus fonciers et locatifs : soit tous vos revenus perçus par la mise en location d’un ou de plusieurs biens immobiliers.
D’autres sources de revenus : si vous possédez par exemple un apport personnel d’argent, cela peut faciliter les demandes de prêts.
Dans le calcul de votre capacité d’emprunt, le montant de vos charges mensuelles est central. Cependant, il est important de discerner les charges fixes, de celles qui ne le sont pas.
Les charges fixes sont les suivantes :
Les loyers, si vous êtes locataire.
Les mensualités de vos crédits en cours : notez que si votre crédit arrive à échéance dans les 12 mois, la banque ne le prend généralement pas en compte.
Les pensions alimentaires auxquelles vous êtes attaché.
Or, il existe d’autres charges qui ne seront pas prises en compte, ce que l’on appelle le reste à vivre. En clair, c’est la somme qu’il vous reste une fois votre prêt payé et vos charges incompressibles déduites de vos revenus.
Outre les revenus et les charges, il existe plusieurs autres facteurs qui peuvent jouer sur le montant de votre capacité d’emprunt. Voyez plutôt :
L’ancienneté dans votre travail : plus vous avez passé de temps à votre poste, mieux cela sera apprécié par votre établissement bancaire.
La stabilité de la sécurité de votre emploi : par exemple si vous êtes fonctionnaire, cela rassurera également les banques.
L’âge auquel vous faites ces démarches : après un certain âge, les banques peuvent être plus réticentes à prêter de l’argent. Idem, être trop jeune peut aussi poser des problèmes de solvabilité.
La durée d’emprunt souhaitée : votre taux d’intérêt ne sera pas le même si vous empruntez sur 10, 15, ou 25 ans. Notez que la limite légale est fixée par le HCSF à 25 ans maximum.
Le type de prêt souhaité a également une incidence sur le montant octroyé par votre banquier : vous aurez le choix entre un taux fixe (l’offre de prêt reste la même pendant toute la durée de l’emprunt) ou un taux révisable (susceptible de variations à la hausse comme à la baisse).
Connaître sa capacité d’emprunt offre à chacun la possibilité de déterminer le montant mensuel maximum que vous serez capable de rembourser ainsi que la période pendant laquelle vous devrez rembourser ces mensualités.
Pour le connaître dès à présent, rien de plus simple, il suffit de suivre la formule suivante :
Taux d'endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus)
Bien que d’autres facteurs fassent partie intégrante du calcul du taux d’endettement, voici une petite idée de ce qu’il est nécessaire de gagner chaque mois pour emprunter la somme de 200 000 euros :
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 15 ans ?
Réponse : environ 3 615€ minimum.
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 20 ans ?
Réponse : environ 2 815€ minimum.
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans ?
Réponse : environ 2 381€ minimum.
Voyons maintenant quels devraient être vos revenus si vous avez besoin de sommes plus importantes et pour une durée de prêt de 20 et 25 ans :
Quel salaire pour emprunter 300 000 euros sur 20 ans ?
Réponse : environ 4 512€ minimum.
Quel salaire pour emprunter 300 000 euros sur 25 ans ?
Réponse : environ 3 887€ minimum.
Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 20 ans ?
Réponse : environ 5 750€ minimum.
Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans ?
Réponse : environ 4 850€ minimum.
Une fois le calcul de votre taux d’endettement effectué, vous aurez une idée précise du montant maximum qu’il vous sera possible de rembourser et dans quel délai. Dans le cas où vous voudriez réduire la durée de ce prêt ou le montant de vos mensualités de remboursement, il existe plusieurs solutions :
Votre taux d’endettement ne vous convient pas ? Sachez que si vous augmentez vos revenus, ou bien que vous réduisez vos charges mensuelles, il pourra être revu à la baisse.
Dans le cas où vous avez prévu d’emprunter sur 15 ans seulement, peut-être est-ce le moment de reconsidérer cette idée et de vous tourner vers un emprunt plus long, sur 20 ou 25 ans par exemple. De cette façon, vous pourrez diminuer vos mensualités ou emprunter davantage d’argent.
Bien qu’il ne soit jamais exigé par une banque, avoir un apport personnel peut amplement simplifier votre situation d’emprunt. En effet, la banque va être rassurée de voir qu’une partie du montant dont vous avez besoin est déjà entre vos mains et elle sera davantage disposée à augmenter la somme dont vous avez besoin.
Cet argent peut être constitué d’épargne de l’emprunteur mais aussi de donations familiales ou d’épargnes salariales. Toute forme de liquidité est bonne à prendre afin de constituer l’apport le plus important possible.
Faire un projet immobilier avec un co-emprunteur est toujours une solution judicieuse, car cela permet d’additionner deux sources de revenus et donc de grossir immédiatement votre capacité d’emprunt.
Généralement, les conditions requises pour co-emprunter sont un justificatif de la relation entre les deux emprunteurs, comme un certificat de mariage ou de PACS. Ensuite, la banque procédera aux mêmes démarches de calcul de taux d’endettement pour votre conjoint que pour vous.
Le Plan épargne logement (PEL) est un compte bancaire vous permettant d'épargner jusqu'à 15 ans et de bénéficier d'un prêt à taux préférentiel pour financer l’achat d’un bien par exemple.
En clair, si vous possédez un PEL, vous pouvez obtenir un prêt dont le montant varie en fonction de la durée du plan et des intérêts que vous avez acquis.
La législation a récemment évolué concernant les taux de prêt via un PEL. Voici de quelle façon :
3,2 % pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2023.
2,2 % pour les PEL ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est sans intérêt et accordé en complément d’un autre prêt afin de faire l’acquisition d’un nouveau logement. Pour y avoir droit, il faut respecter 3 règles :
Le bien immobilier doit devenir le logement principal.
Vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum.
Vous ne devez pas être propriétaire de votre logement actuel (sauf exception).
Le rachat de crédit permet de faire un montage de tous vos crédits en cours afin de payer une seule mensualité, qui convient mieux à vos revenus. Cela peut engendrer de nouvelles durées de remboursement, mais évite toute situation de surendettement en baissant le montant de vos mensualités.
La renégociation de prêt consiste à revoir les termes de votre contrat initial afin de trouver un accord entre votre banque et vous sur un taux d’intérêt plus faible afin de réduire le coût final de votre emprunt.
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien, prenez le temps de faire le point sur votre capacité d’emprunt. Vous pourrez ainsi envisager votre demande de prêt immobilier en toute connaissance de cause.
