Les privilèges Prêteurs de Deniers : un incontournable dans l’immobilier

Le privilège de prêteur de deniers est une forme de garantie qui vise à faciliter l’obtention d’un crédit immobilier. Il s’agit d’un dispositif gagnant-gagnant pour les parties prenantes.

Depuis des années, les investisseurs ont la possibilité d’emprunter le capital nécessaire chez une banque quelconque. Toutefois, l’obtention de ce prêt est assez difficile, surtout sans le privilège du prêteur de deniers. Cette assurance sera une garantie pour l’organisme prêteur. En effet, il sera à l’abri des non-paiements si cette situation se présente. L’investisseur aura aussi plus de facilité à recevoir son financement avec ce système.

 

Privilège du prêteur de deniers (PPD) : les termes de bases


En termes simples, le privilège du prêteur de deniers est une garantie hypothécaire. En effet, les emprunteurs prennent un risque en accordant un crédit immobilier à un investisseur quelconque. Si ce dernier vend son bien immobilier, la banque perdra une somme considérable. La difficulté persiste aussi si l’investisseur n’a plus la possibilité d’honorer ses prêts. Avec le privilège du prêteur de deniers, elle aura une maîtrise sur le crédit en question. Cette assurance lui donne le droit de saisir la propriété en cas de non-remboursement.


L’inscription en privilège du prêteur de deniers est donc exigée par la banque, ou par un organisme quelconque. C’est devenu un indispensable dans le domaine du crédit immobilier.
 

Emprunteur et prêteur : les différences

Il existe des nuances entre ces deux termes dans le privilège du prêteur de deniers. Les emprunteurs sont les personnes qui demandent un crédit auprès d’une banque ou d’une autre institution. En toute logique, les prêteurs sont donc les établissements qui accordent les fonds.
 

La différence entre PPD et hypothèque

Les hypothèques sont des garanties pour les banques qui ont financé l’achat d’un bien immobilier. Une fois que l’investisseur ne peut plus assurer le remboursement de son crédit, le prêteur procède à la saisie. Une vente aux enchères suit le processus. Par ailleurs, l’hypothèque permet d’inscrire les biens en VEFA, et les autres types de prêts (prêts professionnels ou autres).


Le privilège du prêteur de deniers, comme son nom l’indique, est destiné aux organismes qui octroient les fonds. Ici, les banques, ou les autres institutions seront les premiers bénéficiaires. Cependant, le PPD ne prend en compte que certains types de bien immobilier. Mais il existe une condition de base pour garantir l’éligibilité : les constructions doivent être achevées. Aussi, les frais sont assez raisonnables, car certains coûts seront allégés dans le PPD.


Par ailleurs, une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Cette dernière est un avantage de la banque pour assurer le bon déroulement des remboursements. Cependant, le prêteur n’a plus besoin du consentement de l’investisseur pour recourir à cette hypothèque. Et au moment de la vente, les frais seront à la charge de l’emprunteur lors de l’inscription au service de la publicité foncière.

 

Les coûts de l’inscription au privilège du prêteur de deniers

 
Il n’y a pas de tarif fixe lors de l’IPPD. En effet, les coûts varient en fonction du crédit en question. En général, cette somme se situe entre 0,5 à 1 % de l’emprunt en question. Ainsi, pour un montant de 300 000 euros, le privilège du prêteur de deniers s’élèvera à 1655 euros.


Cependant, il n’y a pas de taxe de publicité foncière dans les coûts de base. Mais parfois, cette éventualité est nécessaire pour assurer la promotion du bien immobilier. 0,60 % de la valeur totale est alors indispensable pour garantir cette publicité. En prenant l’exemple d’un crédit de 200 000 euros, cette taxe sera de 1200 euros. C’est une aubaine, car elle s’élèvera à 3000 euros dans l’hypothèque classique.


Concentrons-nous ensuite sur les frais de l’IPPD. En effet, la somme totale se répartit pour plusieurs postes. Les prestations du notaire, les droits d’enregistrement, la sécurité immobilière, et la TVA. Mais souvenez-vous qu’il y aura toujours des exceptions durant le processus.

 

 

Les biens concernés par le privilège du prêteur de deniers


Non, le privilège du prêteur de deniers ne s’applique pas sur tous les biens immobiliers. En effet, seules les propriétés existantes sont prises en compte. Les logements anciens figurent en premier sur la liste. Ensuite, vous avez les habitations neuves clés en main. Dans certains cas, les terrains bénéficient aussi du PPD.


D’autres types de patrimoines ne seront pas considérés par le privilège du prêteur de deniers. Les ventes en état de futur achèvement (VEFA), ou les biens en rénovation sont exclus. Dans ce cas, vous devez vous orienter vers les hypothèques conventionnelles.
 

 

Mode de fonctionnement du privilège du prêteur de deniers


En cas de non-paiement, la banque aura le « privilège » du prêteur de deniers. Il aura la possibilité de saisir, et pourra procéder à une vente aux enchères. C’est ici que le PPD s’applique. La banque se retrouve en position de créancier privilégié. Elle sera la première bénéficiaire des montants obtenus après la vente. Le reste de la somme sera ensuite partagé entre les autres créanciers non privilégiés.


Le PPD sera alors effectif dès la signature du contrat d’acquisition par le nouvel acheteur. En premier lieu, les services d’un notaire seront nécessaires. Ce dernier rédige les actes de vente, et la demande d’emprunt. Ces documents vont aussi stipuler le type de bien en question (terrain, logement neuf, ou ancien).


Ensuite, le notaire va publier le PPD auprès du service de publicité foncière dans les 2 mois après la vente.


L’autre avantage de la détentrice du PPD repose sur la date de publication. En effet, le privilège sera actif une fois la vente enclenchée. Le moment de l’inscription au service de publicité foncière n’entrera pas en compte. Le bénéficiaire du PPD sera alors prioritaire face aux autres emprunteurs.
 

 

Désinscription au PPD : dans quel cas ?

Le remboursement anticipé offre la possibilité de mettre fin à l’IPPD. Cette situation se rencontre souvent dans les reventes du bien. L’emprunteur aura l’éventualité de désinscrire le logement auprès de la publicité foncière. C’est la mainlevée du privilège de prêteur de denier. Cet acte juridique affirme que le débiteur a payé son crédit. Cependant, l’emprunteur doit s’acquitter de frais supplémentaires, s’élevant à 1 à 2 % de la somme restant due.


En guise d’exemple, prenant un investissement de 120 000 euros. Le crédit immobilier est en vigueur pour 15 ans, et le propriétaire a fait une revente 8 ans après l’acquisition. Les frais de la mainlevée seront donc de 0,7 % pour cette situation.


Cette démarche est obligatoire pour éviter une saisie de la banque. En effet, il est toujours possible d’entamer une vente aux enchères en cas de non-remboursement.


Toutefois, les frais de la mainlevée sont assez conséquents. Il faut alors comparer le PPD et l’hypothèque avant de se lancer sur cette voie.
 

Avantages et inconvénients du privilège du prêteur de deniers

Certes, le privilège du prêteur de deniers présente plusieurs avantages, mais aussi quelques inconvénients. Comme quoi, il n’y a pas de dispositif parfait à 100 % dans le secteur immobilier. Il faut alors comparer le ratio bénéfice-risque avant de se lancer.

Les avantages

1. Des coûts raisonnables en comparaison avec l’hypothèque classique


C’est l’atout majeur du privilège du prêteur de deniers. En effet, il est possible de passer outre la taxe de publicité foncière. Vous allez alors économiser des centaines d’euros avec cet avantage. Et n’oubliez pas que le processus est obligatoire dans l’hypothèque conventionnelle. Cependant, la publicité foncière est nécessaire pour assurer la promotion du bien immobilier. La vente sera ensuite plus facile, et les remboursements se font dans les moindres délais.


2. Un atout pour l’investisseur et l’emprunteur


L’inscription au privilège du prêteur de deniers est considérée comme un gage de confiance. La banque, ou les autres organismes emprunteurs ne vont plus perdre leur capital. En cas de non-remboursement, ils peuvent enclencher le PPD.


L’investisseur aura aussi plus de facilité à acquérir un crédit immobilier avec le PPD. Les négociations seront simples et rapides. Cependant, il faut toujours remplir les conditions nécessaires pour assurer l’obtention du prêt.

Les inconvénients

Le PPD ne s’appliquera pas sur tous les biens. Effectivement, les propriétés en cours de construction (vente en état de futur achèvement VEFA) ne sont pas prises en compte. Cette situation limitera alors l’obtention des prêts immobiliers sur ces biens. Ainsi, souvenez-vous que le privilège du prêteur de deniers considère généralement les biens anciens. Pour les propriétés neuves, la finalisation des constructions est obligatoire.


Le PPD prendra fin lorsqu’il y aura un rachat de prêt en cours. Ici, il est essentiel de s’inscrire pour un nouveau PPD. Cette situation nécessite des démarches administratives supplémentaires. En outre, il y aura des sommes à payer pour la publicité foncière.


De plus, une mainlevée est indispensable pour mettre fin à l’IPPD. En effet, un remboursement anticipé du crédit immobilier permet cette circonstance. Et c’est aussi une étape importante dans le PPD. Dans le cas contraire, la banque pourra toujours saisir le bien en question. C’est la différence majeure avec l’hypothèque classique. Effectivement, la mainlevée se fait automatiquement dans les 2 ans après le terme des restitutions.