Vous trouverez dans ce guide toutes les informations clés à connaître sur les taux d’intérêt et les meilleures façons d’obtenir le crédit immobilier avantageux.
Le taux d’intérêt pratiqué par les établissements de prêt est l’une des valeurs indispensables à connaître avant de vous lancer dans l’achat d'un bien immobilier.
Le taux immobilier est le prix que va devoir débourser l’emprunteur pour pouvoir payer son prêt. Il existe 2 types de taux d’intérêt :
1. Le taux d’intérêt nominal : il est donné par le créancier au moment de la signature du contrat et sert à calculer les intérêts dus.
Exemple : Si j’emprunte 10 000 € à 4 %, ma charge de remboursement annuelle sera de 400 €.
2. Le taux d’intérêt réel : il prend en compte l'évolution de l'inflation. En clair, il permet d’alléger la charge à rembourser par l’emprunteur en fonction de la hausse des prix.
Bon à savoir : les taux d’intérêt sont plafonnés par le Ministère de l’Economie et des Finances. Ce plafond est appelé « taux d’usure » et fluctue en fonction des tranches de montants empruntés.
On distingue 3 types de taux d’intérêt, parmi lesquels vous aurez le choix au moment de la contraction de votre prêt :
- Le taux fixe : les montants et les échéances de remboursement sont toujours les mêmes.
- Le taux variable : le montant des mensualités est à même à évoluer pendant le délai d’emprunt selon la situation de l’emprunteur. Cette évolution est cependant encadrée par des pourcentages vus à la hausse ou à la baisse.
- Le taux mixte : la durée du prêt est divisée en 2 périodes : la première à taux fixe et la seconde à taux variable.
Voyons maintenant comment savoir combien vous coûtera votre crédit immobilier.
Pour calculer votre propre taux d’intérêt, suivez la formule suivante :
12 x « nombre d’années du crédit » x mensualités – « Capital emprunté »
Par exemple, si vous envisagez d’acquérir un bien avec un crédit immobilier d’un montant de 230 000 € sur 25 ans pour un taux nominal de 2%, le montant de votre mensualité s’élèvera à 975 €. De leur côté, les intérêts représenteront : 12 x 25 x 975 – 230 000 = 62 000 €.
Bon à savoir : tous les emprunts incluent un taux d’intérêt plus ou moins élevé. Plus vous allez avancer dans vos remboursements, plus les mensualités vont diminuer.
Exemple : Pour un montant de 300 000 € sur 20 ans, soit 240 mensualités, avec un taux d’intérêt annuel de 2 %, vous devrez débourser chaque mois 1 518 €.
Voici maintenant comment se décompose ce montant :
- Première mensualité : 500 € d’intérêt et 1 518 – 500 = 1 018 € de remboursement de capital.
- Deuxième mensualité (vous avez déjà remboursé 1 018 €) : 498,30 € d’intérêts immobiliers et 1 518 – 498,30 et 1 019,70 € de capital.
Souvent, au moment d’un emprunt, on s’intéresse uniquement au taux d’intérêt. Pourtant, le coût total du crédit est également une valeur intéressante. Il se calcule à partir de plusieurs éléments et englobe tous les frais de votre crédit, nommés TAEG, soit :
- Le taux d’intérêt de la banque, c'est-à-dire le coût du prêt. Fixe ou variable, il est établi en fonction de la durée de l'emprunt, du choix de la banque et de votre profil.
- Les frais de dossier facturés par la banque.
- L’assurance emprunteur : elle est exigée par toutes les banques et permet de vous couvrir en cas de problème de solvabilité lié à une maladie. Les échéances de paiements peuvent alors être allégées.
- La caution ou l’hypothèque : là aussi c’est une protection permettant de vous couvrir si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt.
Depuis le début de l’année 2001, les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser, excepté en 2008, au moment de la crise des subprimes. Ils ont même atteint un niveau historiquement bas en octobre 2021, avec un taux moyen de 1,04%.
Néanmoins, depuis décembre 2021, les taux d’emprunt ont commencé à remonter et d’après les prévisions, cette hausse devrait continuer de progresser comme en témoigne ce tableau relevant l’évolution des taux d’intérêt au cours de l’année 2022.
Les taux directeurs, et notamment les OAT (les obligations d’État qui servent de référence aux taux des crédits immobiliers aux particuliers), ont suivi cette hausse de l’inflation. Heureusement, certaines banques continuent à proposer des taux de prêt immobilier compétitifs en fonction du profil d’emprunteur du candidat et du montant dont il a besoin.
Cependant, on observe tout de même des différences non négligeables selon les établissements bancaires sur présentation d’un même dossier. C’est pourquoi il est largement conseillé de faire un tour d’horizon des différentes propositions de crédits avant de fixer votre choix sur tel ou tel créancier.
Outre la mise en concurrence des différentes propositions de prêt, il existe plusieurs manières d’optimiser votre demande afin d’obtenir le meilleur taux d’emprunt possible.
Le PTZ permet de financer jusqu’à 33% maximum de votre acquisition immobilière. Pour profiter de ce type de prêt, il faut répondre à un certain nombre de critères :
- Le bien acheté doit devenir votre résidence principale et il est réservé aux personnes non propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans.
- Son montant dépend du prix d’achat de votre bien et de sa localisation.
- Le PTZ est accordé en fonction des revenus de l’emprunteur.
- Le bien doit respecter le label BBC 2005 ou bien répondre à la réglementation thermique de 2012.
Sachez que d’autres types de prêts aidés très compétitifs existent comme le prêt 1% logement : pour en profiter, renseignez-vous auprès de votre employeur.
Pour trouver la meilleure offre de prêt, il faut prouver à votre banquier votre solvabilité. Attendez donc d’avoir un emploi stable et sécurisé pour faire votre demande.
Vous pouvez également jouer sur le délai d’emprunt pour faire baisser votre taux d’intérêt : plus la durée de l'emprunt sera courte, plus le taux sera bas.
Si vous avez les fonds financiers pour ajouter un apport personnel à l’offre de crédit, votre banquier sera davantage enclin à vous prêter le montant désiré. Ces sommes doivent en général couvrir au moins 10% du montant de votre emprunt.
La réglementation empêche les banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% afin d’éviter les situations problématiques de surendettement. De cette façon, le montant à rembourser ne dépassera pas le tiers de l’ensemble de vos revenus mensuels.
Néanmoins, sachez que plus ce taux sera bas, plus votre banque sera en confiance et prête à vous proposer le prêt le plus avantageux possible.
Prenez le temps avant de vous engager auprès d’une assurance emprunteur, faites jouer la concurrence et étudiez précisément plusieurs offres avant de souscrire un contrat.
Sachez également que vous avez la possibilité de changer d’assurance pendant toute la durée de votre prêt, ce qui peut vous permettre d’économiser de grosses sommes d’argent.
