Tout ce qu’il faut savoir sur les revenus fonciers

Dans le domaine de l’immobilier, il y a ce que l’on appelle la location de logement. Elle peut être meublée ou non et le propriétaire peut exercer en tant que LMP ou LMNP. Dans tous les cas, il va percevoir des loyers. Ces loyers vont en effet constituer les revenus fonciers du propriétaire.

Par contre, quand on parle de revenus fonciers, cela concerne plutôt les propriétaires bailleurs ou les particuliers générant des revenus depuis une location à nu. En d’autres termes, ces revenus ne se limitent pas aux loyers payés par vos locataires. Il peut également s’agir des recettes que vous percevez suite à la mise en location d’un studio ou d’un local destiné à un usage professionnel, commercial ou industriel. On peut aussi répertorier les revenus fonciers dans la catégorie des revenus locatifs issus d’un investissement locatif en SCI ou encore dans le cadre d’un FPI.

Outre les revenus locatifs, les revenus locatifs peuvent aussi être composés d’autres éléments. Notamment les bénéfices que vous gagnez avec un investissement immobilier en Pinel, ou encore les revenus issus du dispositif Scellier.

En bref, tous les revenus que vous percevez à l’issue de la mise en location d’un local sont considérés comme des revenus fonciers et éligible à l’impôt. Pour mieux comprendre le sujet, il s’avère nécessaire de savoir répertorier les différents revenus pouvant être soumis à l’IR. Il y en a 8, dont les revenus locatifs, les BIC, les BNC, les BA, tout ce qui est salaire, traitement et pension, et les plus-values immobilières.

Bien avant la déclaration de vos revenus fonciers, il est indispensable de calculer la somme des loyers que vous percevez au cours d’un exercice financier. Cela va vous permettre de déterminer le montant exact. Mais comment faire ?

Vous êtes soumis au régime réel dans le cas où vos revenus locatifs ou vos revenus fonciers annuels excèdent les 15 000 euros. Il en est de même si vous avez inscrit un bien immobilier dans un dispositif régissant les investissements locatifs.

En optant pour le régime réel, vos revenus seront soumis aux mêmes règles que celles des frais réels, à l’instar des salariés. De ce fait, il ne vous sera pas envisageable de bénéficier de l’abattement forfaitaire. Et vous devez vous-même déterminer vos revenus fonciers nets imposables.

Cela dit, la formule à appliquer se présente comme suit : prenez le montant total de vos revenus et déduisez les charges foncières de l’exercice financier. Dans certains cas, vous devez également déduire de vos revenus tous les avantages fiscaux qui vous ont été octroyés. C’est-à-dire les avantages fiscaux issus des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, le dispositif Denormandie, etc.

À ce stade, la déclaration se fait en remplissant les formulaires n° 2042, N° 2044 et n° 2044 S.

Le régime forfaitaire ou le régime microfoncier sera appliqué dans le cas où vous percevez des revenus fonciers de moins de 15 000 euros par an. Ici, ce n’est pas vous, contrairement au régime d’imposition réel, qui calculez vos revenus nets imposables. C’est l’administration fiscale qui va s’en occuper. Et cette dernière va appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. Par contre, vous ne bénéficierez pas d’une déduction de vos charges.

Pour la déclaration, vous n’avez qu’à remplir le formulaire n° 2040 tout en indiquant vos revenus bruts. Le principal avantage du régime microfoncier réside sur sa simplicité. Il vous suffit par conséquent d’inscrire directement la somme de revenus fonciers bruts que vous gagnez annuellement.

Outre sa simplicité, avec le régime forfaitaire, vous pouvez migrer vers le régime réel, mais à une seule condition. C’est envisageable si l’abattement forfaitaire de 30 % est inférieur au montant total de vos charges.

On parle de bénéfice foncier quand les locataires versent des loyers qui sont largement supérieurs aux charges liées au logement. C’est le cas que nous avions toujours constaté. Dans ce cas, votre bénéfice foncier vient s’ajouter à tous vos revenus. Dont les BIC, les BNC, votre pension ou encore votre salaire. Par la suite, on les considère comme vos revenus globaux qui seront ensuite soumis à l’IR.

Contrairement au bénéfice foncier, on parle de déficit foncier dans le cas où les loyers que vous percevez au cours d’un exercice financier sont inférieurs à la somme des dépenses liées au logement. Le cas le plus courant qui peut illustrer un déficit foncier, c’est celui d’un propriétaire qui a recouru à un crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien. Et il doit payer les intérêts d’emprunt. Ces derniers seront par la suite déduits de ses revenus. Mais dans certains cas, le déficit foncier peut être imputé de vos revenus généraux. Par contre, les intérêts d’emprunt ne seront pas déduits de votre revenu global.