Appartement neuf à Cannes : plus-value et rentabilité de votre investissement

Cannes fait partie des villes les plus connues en France en raison de son festival qui attire chaque année des millions de visiteurs. Elle offre à ses habitants une qualité de vie inégalée et d’ailleurs, la ville de Cannes est un véritable havre de paix et de bien-être. Il s’agit en effet de l’emplacement idéal pour réaliser un placement immobilier, que ce soit pour un investissement locatif ou un achat de votre résidence principale. Encore faut-il connaître la ville dans son ensemble, les dispositifs de défiscalisation, les programmes neufs disponibles dans la ville, mais aussi les meilleurs quartiers où investir dans un appartement neuf à Cannes.

Les programmes neufs que vous trouverez chez Bonaparte Promotion

En tant qu’intermédiaire entre vous et les promoteurs immobiliers, nous avons comme objectif de faciliter l’acquisition de votre futur logement. C’est la raison pour laquelle nous nous engageons auprès de notre clientèle à leur proposer les meilleurs programmes d’appartements neufs sur mesure, répondant à leurs besoins et leurs exigences en matière de performances énergétiques, de rapport qualité-prix, mais également au niveau de la réduction d’impôts et de la récupération de la TVA.

Studio, T1, T2, jusqu’au T4, 5 pièces en duplex, rez-de-chaussée, vous pouvez facilement trouver le logement qui vous convient et donc dénicher la bonne affaire auprès de notre agence. En ce qui concerne l’accès à la propriété, cela fait partie de nos premiers engagements. N’hésitez donc pas à faire appel à l’un de nos experts pour les éventuelles simulations, ainsi que la mise en marche du processus d’acquisition.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf

Il est toujours plus avantageux d’investir dans le neuf. Et en cas de doute, vous pouvez toujours bénéficier des précieux conseils de nos conseillers pour vous orienter par rapport à votre achat. L’immobilier neuf présente des atouts indéniables qui ne relèvent pas seulement du prix d’acquisition.

Des économies importantes grâce à la réduction d’impôts

En France, l’État a mis en place quelques dispositifs dans le but d’encourager et de soutenir l’accès à la propriété. L’approche qu’il a trouvée consiste alors à octroyer aux acheteurs des réductions d’impôts en fonction du type d’achat, mais aussi selon l’usage du bien. Il y a par exemple le dispositif Censi-Bouvard, un régime qui vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % par rapport au prix du bien qui est plafonné à 300 000 euros. Mais aussi la loi Pinel et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dont nous allons parler plus tard dans cet article.

Les crédits immobiliers dans le neuf

Deuxième avantage de l’immobilier neuf : l’achat à crédit. Certes, les banques ou certains établissements exigent un apport personnel avant de vous octroyer un prêt immobilier. Mais dans certains cas, vous n’avez pas à constituer un apport personnel. Certains types de crédits peuvent même financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération. En particulier le PTZ ou le Prêt à taux Zéro, un crédit avec lequel vous n’avez pas à rembourser les intérêts.

Les garanties constructeur

La différence entre un achat dans le neuf et dans l’ancien, c’est que la première option bénéficie de nombreuses garanties constructeur pouvant couvrir l’acheteur en cas de vices apparents.

La garantie de bon fonctionnement

Elle prend effet après la livraison du bien, donc après la remise de clés. L’effet de la garantie de bon fonctionnement dure deux ans et couvre les éventuels dysfonctionnements de certains éléments. Notamment le système de chauffage, les portes et les fenêtres, la robinetterie, ou encore les volets électriques.

La garantie décennale

Cette garantie est effective pendant 10 ans et vous protège contre tout ce qui pourrait impacter la solidité de la construction.

La garantie de parfait achèvement

Elle ne dure que 12 mois et ne prend effet qu’après la réception du bien. Avec la garantie de parfait achèvement, vous vous libérez des charges pouvant être liées aux malfaçons perçues durant cette période.

Des frais de notaire réduits

Si avec l’ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7, voire 8 %, dans le neuf, vous bénéficierez d’un pourcentage d’environ 2 à 3 %. Ce qui a un impact sur le coût total de votre investissement. Autrement dit, plus le prix du bien est élevé, plus l’économie que vous pourrez réaliser augmente. Pour un achat de 300 000 euros par exemple, vous ne payez que 9 000 euros dans le neuf contre 24 000 euros dans l’ancien. Ce qui équivaut à une économie de 15 000 euros.

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Cannes ?

Cannes est un haut lieu du tourisme et est reconnue comme la capitale mondiale du cinéma. Et nombreuses sont les personnes qui viennent visiter la ville pour profiter du cadre de vie idyllique qu’elle offre, mais aussi en raison de son dynamisme. Des facteurs qui la placent parmi les villes d’exception de la France, que ce soit pour s’y loger en permanence, ou encore pour un séjour de courte durée.

Plusieurs emplacements de choix pour un investissement immobilier

La commune de Cannes possède de nombreux atouts pour que vous réussissiez votre placement immobilier. La ville abrite d’ailleurs des emplacements de choix et des programmes neufs aux alentours du port, au centre-ville, ou encore en hauteur.

Vous avez alors le choix entre la proximité des restaurants ou des plages, les emplacements en bas des collines, ou les appartements neufs se situant à proximité des commodités. Dans tous les cas, les biens que nous vous proposons dans la ville de Cannes sont très variés.

Demande locative à la hausse

Si la municipalité des Alpes-Maritimes est connue pour son attractivité auprès de plusieurs profils (étudiants, retraités et personnes actives) et si le nombre d’habitants de la ville augmente d’année en année, la demande locative tend naturellement vers la hausse. À cet effet, les logements de types T1, T2 et T3 sont très recherchés. Sauf que le manque de logement se fait ressentir et l’offre n’arrive pas vraiment à satisfaire la demande.

Rentabilité et plus-value de vos biens

La plus-value et la rentabilité sont les deux grands facteurs d’un investissement immobilier. Et la ville de Cannes possède ces deux grands atouts. Le potentiel de plus-value est en effet élevé, si bien que la demande est supérieure à l’offre. Par ailleurs, le gouvernement limite les terrains à bâtir pour un seul objectif : éviter le surdéveloppement. Ce qui entraîne une restriction au niveau de la construction.

La loi Pinel

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’État vous octroie une réduction d’impôt. Mais le taux de réduction va dépendre de la durée d’engagement locatif, mais aussi de la date de réalisation de l’investissement. Si votre acquisition a été effectuée après le mois de septembre 2014, les avantages de la loi Pinel s’appliquent. Il s’agit en effet d’un dispositif fiscal qui s’applique aux contribuables français résidant fiscalement en France.

La loi Pinel est donc destinée aux particuliers ayant investi dans le neuf et souhaitant mettre le bien en location. Son fonctionnement repose sur une approche dans laquelle le fisc vous verse un pourcentage du montant de votre investissement qui est plafonné à 300 000 euros par an par contribuable. Par contre, la somme versée va dépendre de la durée d’engagement locatif qui est généralement de 6, 9 et 12 ans.

Nouveaux de réduction d’impôts pour 2023 et 2024

Pour cette nouvelle année, pour chaque investissement réalisé dans le cadre de la loi Pinel, le fisc va vous verser 10,5 % du prix du bien si l’engagement locatif a une durée de 6 ans, 15 % pour une durée d’engagement de 9 ans et 17,5 % si la location du bien dure 12 ans. Mais pour pouvoir en bénéficier, le bien en question doit se trouver dans une zone tendue qui se caractérise par une offre qui est inférieure à la demande. Soit en zone A bis, en zone A et en zone B1 du dispositif Pinel.

Depuis le 1er janvier 2023, l’État a commencé la transition de la loi Pinel vers le Pinel + qui sera à son tour rallongé jusqu’au 31 décembre 2024. Ce qui veut dire que vous avez encore deux ans pour profiter des avantages fiscaux du nouveau dispositif. Par contre, sachez que les taux de réduction vont encore diminuer à partir de 2024. Si le programme immobilier que vous choisissez répond aux normes et respecte les conditions requises, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 9 % sur 6 ans de location, 12 % pour engagement de 9 ans et 14 % pour une durée d’engagement de 12 ans.

Conditions d’éligibilité liées au bien

Outre le zonage, l’obtention des avantages fiscaux du Pinel plus répond également à d’autres conditions d’éligibilité. Notamment l’emplacement du bien, c’est-à-dire que le programme neuf doit se trouver dans un QPV ou un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Il y a aussi les exigences qui concernent la surface minimale habitable qui est de 28 m² pour les studios, 45 m² pour les T2, 62 m² pour les T3, 79 m² pour les T4 et 96 m² pour les T5. En parallèle, le logement que vous allez acheter doit disposer d’un espace extérieur tel qu’un balcon, une terrasse ou un jardin dont la surface peut varier entre 3 et 9 m2 en fonction du type de logement (plus une double orientation pour les T5). Sans oublier la conformité du bien avec la RE 2020 ou la Réglementation environnementale 2020.

La LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle

Exercer en tant que LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut qui vous permettra de bénéficier d’une réduction de vos impôts, en donc votre base imposable. La location meublée non professionnelle s’applique alors aux particuliers ayant fait l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre ensuite à la location. Attention, le bien doit être meublé et la gestion doit relever d’un bail commercial pouvant aller jusqu’à une durée de 10 ans non renouvelables.

Régimes d’imposition en LMNP

Les revenus issus d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (les BIC). L’imposition des revenus varie alors selon le montant des loyers que vous percevez annuellement.

Régime micro-BIC

Si vos revenus locatifs représentent une somme de moins de 72 600 euros par an, le régime micro-BIC s’applique automatiquement. Et c’est grâce à cela que vous obtiendrez un abattement forfaitaire de 50 %.

Régime réel

La seconde option fiscale pour un loueur en meublé non professionnelle n’est autre que le régime réel. Dans le cas où vos revenus locatifs excèdent les 72 000 euros par an, le régime réel s’applique automatiquement. L’avantage de ce régime d’imposition est le fait de pouvoir déduire de vos recettes les charges locatives et la possibilité d’appliquer les amortissements.

LMNP en résidence de services

Sachez qu’il est tout à fait envisageable d’exercer en tant que loueur en meublé non professionnel dans une résidence de services. Ainsi, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux qu’offre le dispositif Censi-Bouvard. C’est-à-dire une réduction fiscale de 11 % par an par rapport au prix d’achat du bien sur une durée de 9 ans et avec un plafonnement de l’investissement à 300 000 euros.

Liste des meubles en LMNP

Étant donné qu’il s’agit d’une activité dans laquelle vous devez équiper et ameublir le logement, il est indispensable de vous conformer au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en ce qui concerne la liste des meubles à installer.

Plafonnement des niches fiscales en LMNP

Contrairement à la loi Pinel et aux autres dispositifs de défiscalisation, la LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle n’est pas soumise au plafonnement fiscal de 10 000 euros. Vous pouvez par conséquent investir en LMNP et louer plusieurs logements à la fois sous le même régime. Aussi, vous n’avez pas à respecter les conditions d’éligibilité relatives aux ressources de vos locataires ni aux plafonds de loyers.

Cannes : les programmes d’appartements neufs par quartier

Des opportunités immobilières à saisir, il y en a beaucoup à Cannes. Et les programmes d’appartements neufs que nous vous proposons de découvrir sont variés. Des 2 pièces aux 5 pièces, vous pouvez choisir entre ces quartiers privilégiés pour la concrétisation de votre projet d’achat de résidence principale, ou d’acquisition de logement destiné à la location.

La Bocca

La Bocca est un quartier qui connaît une ambiance animée, quelle que soit la période de l’année. Et à l’heure actuelle, elle fait partie des quartiers qui vont bénéficier des grands projets d’embellissement et de rénovation de la ville de Cannes. Le quartier sert également à accueillir des constructions neuves et affiche un prix moyen raisonnable. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement dans le quartier La Bocca avoisine les 3 800 euros. Tandis que les maisons sont vendues à un prix moyen de 4 100 euros au mètre carré.

Comme programme neuf, répondant à la RT2012 et bénéficiant du label BBC, nous vous proposons de découvrir la résidence « Jacaranda ».

La Roquette-sur-Siagne

C’est au nord de Cannes, en plein cœur d’une forêt de pins, de mimosas et d’oliviers que cette petite ville se situe. Elle compte environ 5 500 habitants et son environnement fait d’elle un emplacement de choix pour un investissement immobilier. La Roquette-sur-Siagne offre d’ailleurs une qualité de vie exceptionnelle en raison de la proximité des commerces, de ses centres médicaux et de ses écoles, de ses équipements sportifs, ainsi que de ses grandes surfaces.

Il s’agit du compromis idéal entre la mobilité urbaine et la nature. C’est pourquoi le programme « Villa Sarah » est une option à privilégier pour votre prochain achat.

Le Port

Il s’agit d’un quartier typique de la ville de Cannes. Le Port se situe idéalement à proximité des plages, à quelques pas du palais des festivals et juste à côté de la Croisette. Son attractivité réside sur ses restaurants et ses cafés, mais aussi sur les projets d’embellissement dont il a bénéficié. Côté prix, le Port affiche un prix moyen de 5 000 euros au mètre carré.

Californie-Pézou

C’est un quartier cannois qui vient surplomber la baie de Cannes et qui abrite de nombreuses villas. Les plus célèbres d’entre eux sont sans doute la villa Florentina et la villa Rothschild. Mais ce quartier très sélect de la ville de Canne abrite également d’autres résidences de choix pour un placement immobilier.

Le centre-ville

Le centre-ville de Cannes est l’emplacement idéal pour réaliser un placement immobilier. Bénéficiant d’un cadre dynamique et attractif, cet hypercentre de la ville se situe juste à proximité des commodités. Toutefois, si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, nous vous conseillons de gratifier les logements de petites surfaces qui sont de plus en plus recherchés. Ce qui, par la suite, vous permettra d’exercer en tant que loueur en meublé non professionnelle et de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard. Les deux dispositifs les plus appropriés en cas d’investissement locatif à Cannes. Mais pour éviter les mauvaises surprises, faites-vous accompagner par l’un de nos experts.

Cannes : présentation de la ville

Destination phare du tourisme de loisirs, capitale mondiale du cinéma, climat exceptionnel, Cannes a pu rassembler les principaux facteurs de développement du marché immobilier neuf.

Démographie

Cannes compte près de 75 000 habitants, ce qui fait d’elle la ville la plus peuplée des Alpes Maritimes. La densité de la population est estimée à environ 3 700 habitants/km², ce qui représente une variation annuelle de près de 0,2 % entre l’année 2017 et 2022.

Transport

Pour accéder à la ville de Cannes, vous avez le choix entre l’autoroute A8, la Route Napoléon, ainsi que l’ex-route Nationale 7. Sinon, les lignes de bus telles que les réseaux Lignes d’azur et FlixBus peuvent vous servir pour venir à Cannes.

Cannes bénéficie également d’une gare TGV qui se situe entre le golf Juan Vallauris et la Bocca. C’est la gare qui la relie aux grandes métropoles (Lille, Paris et Bordeaux). En ce qui concerne le transport maritime, elle bénéficie de l’existence du vieux port dans lequel se conserve une gare maritime servant de liaison entre Cannes, Saint-Tropez et les îles de Lérins.

Coût de la vie

Par rapport à la moyenne française, le coût de la vie dans la ville de Cannes est un peu plus cher. Néanmoins, la différence n’est pas si grande que vous pouvez l’imaginer. Étant donné que l’on parle d’immobilier, voici une brève comparaison du prix moyen du loyer à Cannes et de la moyenne française : 1 400 euros au mètre carré en centre-ville et un peu plus de 1 000 euros hors centre-ville, contre une moyenne de 1 200 et de 960 euros pour la moyenne française.

Quant au prix de vente, Cannes affiche un prix moyen de 7 200 euros en centre-ville et de 3 500 euros en périphérique (contre une moyenne nationale de 5 000 euros en centre-ville et de 3 700 euros en périphérique).

Qualité de la vie cannoise

Cannes bénéficie d’un climat méditerranéen. Ce qui fait que la pluie se fait rare et les habitants de la ville profitent du soleil 300 jours par an. Les étés sont d’ailleurs secs et les reliefs qui entourent la ville la protègent des vents violents.

Cette qualité de vie qu’ont les Cannois est très sollicitée par les Français. D’autant plus que la ville s’étend sur des kilomètres de plages de sables fins, chose que l’on ne trouve pas dans les autres villes qui bordent la méditerranée.

Autres atouts : un marché immobilier florissant

Sur l’ensemble de la ville de Cannes, le marché immobilier reste assez particulier. Bien que presque la moitié du parc immobilier cannois, soit 40 % pour être précis, soit couverte par les résidences secondaires, on peut dire que la ville fait encore l’objet d’une tension locative élevée. Toutefois, on a pu observer une légère inflation du prix de l’immobilier, avec une augmentation de près de 8 % par rapport aux prix de l’année précédente. Quoi qu’il en soit, le marché immobilier cannois présente encore un énorme potentiel à exploiter. Plus de 48 % des habitants de la ville sont des locataires et les logements de type 3 pièces sont les plus recherchés.