Il est aussi possible de baser le calcul sur la valeur déclarée. Donc si vous envisagez de mettre en vente un bien immobilier, il faudra comprendre comment fonctionne les plus-values immobilières. C’est un point important parce qu’au moment de la revente, la plus-value peut être soumise à l’imposition, notamment aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu.
Comme il a été mentionné plus haut, si vous voulez connaître la valeur des plus-values immobilières de votre bien, vous devez déterminer la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Une fois que vous l’aurez trouvé, elle doit être imposée. Mais à ce stade, il est possible de bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Et cela à condition de détenir le bien pendant au moins 5 ans.
Le calcul du prix de cession lors d’une vente se fait selon l’article 150 VA du CGI ou du Code Général des Impôts. Vous devez cependant prendre le prix net que stipule l’acte de vente, sans prendre en compte les modalités de paiement. Dans ce cas, le montant de la TVA, ainsi que les frais que vous supportez peuvent être déduits du prix de cession.
En ce qui concerne les frais, il peut s’agir de ceux du diagnostic ou des commissions que vous payez à un intermédiaire.
Voici un exemple de calcul du prix de cession que vous pourriez appliquer ! La valeur du bien est par exemple de 150 000 euros, et le coût des travaux s’élève à 15 000 euros, vous pouvez la vendre à 250 000 euros.
Le prix de vente du bien sera de 245 000 euros parce que des frais de diagnostic sur facture seront appliqués. Des frais de 500 euros environ.
Si le prix de cession s’étend sur le prix réel du bien, le prix d’acquisition peut varier selon la manière dont vous avez acquis le bien.
- Acquisition par succession ou par donation : dans ce cas bien précis, le prix d’acquisition s’étend sur la valeur que vous pourriez obtenir dans le cadre d’une vente hypothétique. Autrement dit, il s’étend sur la valeur vénale du bien. Par contre, elle va être majorée des frais de notaire pour les droits de mutation à titre gratuit (applicable dans le cas où les frais ont été à la charge du donataire).
- Acquisition par achat : ici, c’est le prix réel du bien stipulé dans l’acte de vente qui est appliqué. Mais une majoration s’applique. C’est-à-dire que le prix d’acquisition est majoré des frais d’achat, ainsi que des commissions du vendeur.
Pour le calcul du prix d’achat, les 250 000 euros seront soustraits des frais d’acquisition d’une hauteur de 7,5 %, ainsi que des frais de travaux qui s’élèvent à 15 %. Finalement, le prix d’acquisition serait de 193 750 euros.
Dans ce cas, on peut déjà calculer les plus-values imposables. Pour ce faire, vous prenez le prix de vente et vous le soustrayez par le prix d’acquisition. Soit 245 000 – 193 750, ce qui équivaut à une plus-values immobilières de 51 250 euros.
Si l’on prend en compte le taux d’imposition global de 21,96 %, vous devez payer un impôt d’une hauteur de 11 254 euros. Mais si vous aviez détenu le bien pendant une durée de 15 ans, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 60 % en ce qui concerne l’IR ou l’Impôt sur le Revenu. Pour ce qui est des prélèvements sociaux, un taux de 16,5 % est appliqué.
D’un côté, rappelez-vous que les frais d’acquisition incluent les frais de notaires et les droits d’enregistrement. À défaut de justificatifs, des frais forfaitaires de 7,5 % par rapport au prix d’achat s’appliquent.
D’un autre côté, les frais d’acquisition peuvent faire l’objet d’une majoration. Selon l’article 150 Vbn II’4° du CGI, une majoration forfaitaire ou au montant réel des dépenses relatives à l’amélioration du logement, de travaux d’agrandissement ou de construction peut être appliquée.
La majoration du prix d’acquisition pour un montant forfaitaire est plafonnée à 15 % du prix d’achat du bien. Mais seulement si le bien fait l’objet d’une cession après une certaine durée de détention, soit 5 ans après l’acquisition.
Pour le cas de la majoration au montant réel, elle s’applique selon certains critères. Les travaux et les dépenses qui vont avec doivent être justifiés par des factures. Dans ce cas, les dépenses locatives ne peuvent pas faire l’objet d’une majoration au montant réel. Autrement dit, ces types de dépenses sont à la charge des locataires.
Pour certains types de biens, il y a un régime spécifique qui s’applique lors de la cession. Il incombe alors au cédant de supporter cette imposition qui concerne les plus-values immobilières, également appelée l’impôt sur le revenu. À ce juste titre, il est possible de modérer la plus-value imposable. C’est-ce que l’on appelle l’abattement pour durée de détention. Par contre, il va dépendre en grande partie de la durée de détention du bien.
Selon le CGI, cet abattement concerne les biens immobiliers, et le régime d’imposition des plus-values immobilières peut varier en fonction de la nature du bien (s’agit-il d’un immeuble à titre professionnel ou non ?).
Pour le cas des immeubles non professionnels, c’est-à-dire le bien immobilier d’une entreprise individuelle, le régime des biens professionnels s’applique de droit. Mais il y a tout de même des conditions à respecter. Notamment le plafond de 5 à 10 % de produits accessoires.
Pour une durée de détention de 2 ans, l’imposition des plus-values immobilières applicable est de 12,8 %. Un taux de prélèvements sociaux de 17,2 % est également appliqué.
En ce qui concerne les immeubles d’exploitation, un abattement de 10 % est appliqué pour chaque année de détention du bien. Et au bout de 15 années de détention, vous bénéficiez d’une exonération. À ce stade, elle peut être totale s’il s’agit d’une cession de votre résidence principale ou plafonnée à 150 000 euros si vous résidez fiscalement en France pour les deux années précédant la vente du bien.
Le taux d’imposition des plus-values immobilières est de 19 %. Il s’agit d’un prélèvement exempté des éventuels abattements, dont l’abattement pour durée de détention, etc. Quant aux taux appliqués pour les prélèvements sociaux, ils s’élèvent à une hauteur de 17,2 %. Au total, la fiscalité des plus-values immobilières est d’un ordre de 36,20 %.
Bon à savoir : un abattement de 6 % par année est possible si vous détenez le bien pour une durée de 22 ans de détention. À compter de la 22e année, l’exonération baisse à 4 %.
