Dans les articles précédents, nous avons listé les avantages de faire l’acquisition dans le neuf.
Si votre projet est l’acquisition d’un appartement à but locatif, il génèrera des revenus fonciers. Par conséquent, il vous faudra déclarer auprès de l’administration fiscale les revenus locatifs issus de cet investissement. Ils seront alors taxés de la façon suivante :
Revenu locatif x votre tranche d’imposition + CSG 15.5%
Vous l’aurez compris, l’objectif est de diminuer au maximum les revenus fonciers par le biais de mécanismes existants.
Le Régime du micro foncier
Si le total de vos revenus locatifs hors charges n’excède pas 15.000 euros/an, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier. Ce régime simplifié a l’avantage de permettre un abattement de 30% sur les revenus locatifs et par conséquent de ne déclarer que 70% des recettes.
Par exemple, si vous louez un appartement 600€/mois c’est-à-dire 7.200 euros/an, l’administration fiscale ne retiendra que 5.040 euros (7 200 x70% = 5 040€)
L’inconvénient principal est qu’il vous sera alors impossible de déduire d’autres charges défiscalisables qui pourrait venir amoindrir les revenus fonciers
Le régime réel
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros, ou si l’objet de l’investissement est adossé à un régime fiscal particulier, tel qu’une Loi De Robien, Loi Scellier, ou Loi Pinel, vous basculerez automatiquement vers le régime réel. Vous déclarerez alors vos revenus locatifs sur une déclaration 2044 ou bien 2044S s’il s’agit une Loi Pinel.
Une fois engagé dans le régime réel, vous êtes engagés de façon irrévocable sur 3 ans.
Les avantages
Le régime réel présente bien des avantages car il permet la déduction de tout un tas de charges défiscalisables dont vous vous acquittez dans le cadre dudit investissement.
Ces charges défiscalisables sont :
- Les intérêts d'emprunts
Sont déductibles des revenus fonciers bruts les intérêts d’emprunt. Ils représentent la majeure partie de la défiscalisation dans l’ancien et une part non négligeable dans le neuf. Plus le prêt est long, plus le taux d’intérêt est élevé, plus la part défiscalisable est importante.
- Les frais d'agence et de gestion
Dans le cadre de votre acquisition, vous pouvez vous-même gérer le bien sans recours à un professionnel. Mais gare à la réglementation. Si vous optez pour la gestion du bien via une agence immobilière ou organisme spécialisé, leurs honoraires sont déductibles des revenus fonciers, y compris conciergerie et gardiennage.
Les taxes
Globalement, l’ensemble des taxes supportées par les propriétaires bailleurs sont déductibles des revenus fonciers bruts, notamment la taxe foncière qui concerne votre immeuble est déductible des impôts sauf la taxe d'ordures ménagères. En fait vous devez payer la totalité de la taxe foncière et vous faire rembourser la taxe d'ordures ménagères par le ou les locataires.
Les travaux
Certains travaux sont déductibles des revenus bruts. Il conviendra de différencier travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien et ceux assimilables à des travaux de construction.
Sont notamment défiscalisables les travaux la remise en état du gros œuvre, la réfection des toitures, ravalement des façades, réparation des planchers, escaliers etc.
Les primes d'assurances
Sont déductibles les assurances emprunteur, les assurances loyers impayés ainsi que les assurances habitation.
Indemnités d'éviction et frais de relogement
Les frais d'éviction et de relogement d'un ou plusieurs locataires pendant des travaux sont déductibles dans certains cas.
Conséquences
Moralité, vous avez tout intérêt à déduite les charges défiscalisables liés à votre investissement dans le but d’alléger votre fiscalité. Dans le cas où la somme des charges serait supérieure à vos revenus fonciers, vous seriez dans une situation de déficit foncier. Dans ce cas, le déficit foncier est imputable de vos revenus globaux, dans une limite de 10 700 euros/an. Si toutefois encore ce montant serait supérieur, vous pourriez le reporter durant 10 ans.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de vos conseillers Bonaparte Promotion.