Quel plaisir pour toute l'équipe BONAPARTE PROMOTION d'avoir pu échanger avec Quentin DURET, chargé d'affaires au service Aménagement Foncier du CM-CIC Immobilier. Il est le pilote du projet d'envergure l'écoquartier de Reichstett "LES VERGERS DE SAINT MICHEL". C'était le 21 Juin dernier.
Vous qui envisagez de devenir propriétaire et qui êtes en pleine réflexion, évaluez tout le bénéfice d’y résider et le potentiel à long terme d’y investir sans attendre !
Reichstett devient l’Adresse évidente à 10km de Strasbourg, à seulement 2 pas du nouveau "Shopping Promenade" et de l'éco Parc Rhénan qui accueillera plus de 2 000 emplois.
N’hésitez plus !
Voici tout ce que vous devez savoir sur ce projet multidimensionnel, véritable illustration de l’habitat de demain. Nous avons recueilli pour vous toutes les réponses à vos questions de futures propriétaires…
Bonne lecture !
- Qui est l’aménageur de ce projet et comment a-t-il été désigné ? Et par qui ?
« L’écoquartier « Les vergers de saint Michel » à Reichstett a été réalisé par l’aménageur CMCIC Aménagement Foncier et copiloté par l’Eurométropole de Strasbourg.
Il s’agit d’un projet d’envergure 498 logements à terme, qui se déploie sur 13.55 hectares. Notre projet d’écoquartier a été lauréat d’un concours en 2015, initié par l’Eurométropole de Strasbourg.
L’EMS a une autorité de concédant sur nous, elle pilote le binôme et a un pouvoir décisionnaire. Nous n’avons donc pas tout à fait les mains libres, mais c’est ce qui fait tout l’intérêt de ce projet car nous sommes suivis et contraints, donc on va beaucoup plus loin que ce qu’on pourrait faire si on était seul. Nous sommes secondés par une équipe de maîtrise de zone urbaine, d’urbanistes et paysagistes et architectes.
Pour ce projet, nous avons réfléchi différemment : nous avons pris en compte la cartographie des espaces naturels existants.
Dès le départ, notre problématique a été la suivante : Comment pourrait-on créer une opération d’aménagement qui respecte ces espaces-là et qui les mettent en valeur, en générant aussi une continuité entre eux ».
Un planning bien ficelé. L’écoquartier représente 20% de logements de la commune, c’est une extension immense par rapport à sa taille actuelle, avec attendus 1 500 habitants supplémentaires sur 10 ans selon le planning prévisionnel suivant :
- 2016 : démarrage du montage du projet
- Eté 2019 : achèvement des voiries provisoires. Les divers espaces se dessinent…
- Fin 2019 : démarrage travaux des résidences de la 1ère tranche
- Fin 2021 : premiers emménagements, à HAVAH.
- 2020 : Mise en vente des logements de la tranche 2.
Pour éviter une saturation soudaine du marché de l’immobilier, et répondre plutôt à une demande constante, les mises en ventes s’étaleront sur 6/7 ans. »
- Pouvez-vous nous rappeler, la définition d’un écoquartier ? Quels sont pour vous les enjeux globaux de ce projet ?
« 1/ Le réchauffement climatique : un des premiers émetteurs de gaz à effet de serre, c’est le chauffage des habitations.
Donc, pour limiter ces émissions, il faut concevoir des logements moins consommateurs en énergie, des modes de vie moins demandeurs de déplacements ou en tout cas des déplacements plus propres.
Ce sont les axes sur lesquels on a travaillé à notre échelle. Concernant les déplacements, il est illusoire d’espérer qu’on puisse un jour se séparer totalement de nos voitures.
On incite donc les promoteurs et commercialisateurs à sensibiliser les futurs habitants à des moyens de locomotion alternatifs et à présentant certaines contraintes du projet comme le prétexte à des comportements plus adaptés.
2/ La biodiversité : remettre un peu de nature en ville.
Eh oui ! « Les Vergers de Saint Michel », ce n’est pas qu’un pastiche ou juste un nom mais la création d’un nouvel espace grandement arborés. En hommage aux vergers passés, à cet endroit-même, on construit autour et on plante de nouveaux arbres, qui sont ni plus ni moins des boutures des arbres d’antant ! La préservation de cette biodiversité s’impose d’ailleurs dès le départ aux promoteurs au travers du cahier des charges qui s’impose à eux.
3/ La gestion des eaux pluviales : L’idée est de rejeter ces eaux dans des fossés donc dans le réseau naturel mais aussi de les orienter vers un ruisseau qui alimente la commune, pour que l’eau soit réinjection dans la nappe phréatique. Il est urgent de cesser d’orienter les eaux pluviales dans le réseau classique des stations d’épuration. On pollue des eaux propres !!
Des logements peu énergivores, des solutions de mobilité à faibles émissions notamment avec des solutions de mobilité douce à l’échelle de la commune et la liaison avec le canal qui relie le centre de Strasbourg ou la zone commerciale nord. Notre réflexion s’étend au niveau de l’agglomération toute entière, et pas seulement au niveau de la commune de Reichstett.
L’homme par nature se méfie de ce qu’il ne connait pas, de l’étranger et de la nouveauté. L’enjeu réside donc aussi dans l’intégration en douceur des nouveaux habitants. Un éco quartier ne doit pas devenir un OVNI ! […hahaha hahaha…] On ne doit pas se dire à la fin des 10 ans, « ah c’est les habitants du quartier ».
En ce sens, nous sommes accompagnés par un facilitateur qui va mettre en place toute une démarche citoyenne avec au départ les habitants actuels de la commune pour qu’ils s’approprient cette opération et que ce ne soit pas quelque chose d’extraordinaire mais quelque chose qui se fasse naturellement.
Dans un second temps, on demandera l’aide des promoteurs qui travaillent au contact des futurs habitants et ou acquéreurs, voire des futurs locataires, pour transmettre la philosophie de ce projet et les rendre participatifs à la vie de quartier. »
- Qu’est-ce qui se trouvait sur le terrain réaménagé pour le projet ?
« La problématique majeure de Reichstett est sa population extrêmement vieillissante : elle est due à la présence de la raffinerie qui a contraint par un périmètre SEVESO depuis plus d’une dizaine d’années à ne pas pouvoir s’étendre et notamment dans ce secteur nord.
En étant trop proche de la raffinerie, on ne pouvait pas réaliser de constructions. Donc il y a très peu de choses qui se sont passées sur la commune depuis les années 70. Aujourd’hui il y a un déficit notamment dans les écoles qui justifient l’ouverture de ce projet aux riverains, aux familles et aux jeunes enfants. »
- Aujourd’hui où en est le projet des Vergers de Saint Michel ? Comment s’organise la labellisation d’un projet dit « écoquartier » ?
« C’est aussi pour nous un défi, à l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg, car LES VERGERS DE ST MICHEL sera le 1er éco quartier labellisé. Ce label se fait en 4 étapes.
1/ Etape 1 : Etape de conception validée par la Commission Ecoquartier
2/ Etape 2 : respect des critères d’écoquartier dans les permis de construire qui ont été accordés. Le label sera officiellement validé en 2020.
Un reporting très précis est exigé par la municipalité afin de jamais s’écarter de l’objectif. Les engagements pris dans le cadre du concours qu’on a gagné doivent être respectés et sont suivis par les promoteurs et les constructeurs finaux. »
- Comment est structuré le projet des Vergers de Saint Michel ? Quel est la répartition ?
« C’est une opération de 498 logements, il faut dire 498 logements et pas 500, car politiquement, « aux yeux du Maire » il importe que ce projet implique « moins de 500 logements construits progressivement sur 10 ans, sur 13.55 hectares, répartie en 2 tranches.
1ère tranche : en cours de validation, à l’est de la rue du Général de Gaulle
2e tranche : à l’ouest de la Rue du Général de Gaulle qui englobe le tissu existant Rue des Roses.
C’est une opération qui vient se mêler assez finement avec ce qui existe déjà, ce qui fait sa complexité. C’est toujours plus difficile de concevoir des projets, quand on vient au contact direct de riverains qui sont là depuis 40 ans. »
[La discussion s’oriente essentiellement autour de la 1ère tranche. Les projets étant lancés, ce sont d’abord à ces futurs acquéreurs que s’adresse toutes ces réponses.]
- Comment avez-vous fait pour réintégrer les espaces verts et de la biodiversité après avoir implanté le projet sur un terrain anciennement campagnard et arboré ?
« Sur le plan de l’opération, on repère le magasin Leclerc, la rue du Gal de Gaulle qui se trouve à l’ouest. PLAN On a développé un axe structurant que l’urbaniste appelle le PARWAY, il désigne l'artère structurante qui combine des espaces naturels et des espaces publics tel que le verger existant. Les diverses opérations et chaque promoteur créent des espaces verts de dilatation à ce boulevard urbain central.
Justement, la 1ère opération qui illustre à merveille les préoccupations de cet écoquartier est HAVAH, l’opération immobilière du promoteur ALCYS REALISATIONS.
Elle est au croisement des 2 axes structurants : du parkway Est/Ouest et de l’axe Nord/Sud qu’on a appelle « le verger en long » où circuleront piétons et cyclistes rejoignant le centre-ville existant vers la mairie.
Autant que possible les arbres existants seront conservés et déplacés. Les transplantations citées plus haut ont été effectuées en 2017. Ce seront plus de 500 arbres qui seront replantés à cette adresse.
Pour la Tranche 2, exactement de la même manière, il y a toujours ce PARKWAY se prolonge, afin de dilater les propriétés privées et créer des espaces de respiration pour la lutte contre les ilots de chaleur urbain.
Vous avez tous constaté un jour qu’au centre-ville de Strasbourg il fait généralement 3/4° de plus en été qu’en campagne, faute d’éléments naturels pour y palier. »
- Avez-vous l’intention de sensibiliser les futurs habitants aux dispositifs de mobilités douces autrement dit les voitures électriques, le vélo et la marche afin de réduire l’usage de la voiture par le biais de votre projet ?
« Concernant la mobilité douce, un axe cyclable et piétonnier qui vient structurer le sud de l'opération. Ce qui permet de rejoindre ici un verger existant 2e tranche afin de rejoindre à terme et en toute sécurité les écoles qui sont au-dessus.
Par ces efforts et cette facilité à terme, on espère sensibiliser les usagers pour les amener à opter pour des déplacements à vélo ou à pied plutôt qu’en voiture quand il s’agit de traverser quelques centaines de mètres seulement.
Un dispositif tel que PediBus prendrait tout son sens sur un tel axe… Malheureusement, nous ne sommes que l’initiateur de ce nouveau quartier mais espérons que le bien-vivre ensemble en sera la concrétisation…
Une station Citiz trouvera place aussi sur ce site, c’est-à-dire une voire deux voiture en auto-partage (le nombre de véhicule sera adaptée selon la demande). A ce titre, Alcys comme chaque promoteur s’est engagé à fournir à ses futurs acquéreurs un abonnement d’une durée d’un an et un crédit de 100/150 euros par logement. Une convention officielle a été signée en ce sens. »
- Dans le cadre de ce projet, est-ce qu’un bus ou une navette traversera l’écoquartier ?
« Jusqu’à la fin de l’année 2018, le terminus du bus était situé sur la place de la mairie à Reichstett au Sud, mais dans le cadre de notre opération et dans le cadre aussi de la refonte de tout le réseau CTS Nord de tout l'Eurométropole, la desserte en bus a déjà pas mal changé. Aujourd'hui, on a créé un arrêt de bus au niveau du magasin Leclerc rue du Général de Gaulle ainsi qu’un terminus de bus à côté de la route Départementale. Leurs destinations sont le centre de Reichstett, Vendenheim et la zone commerciale Nord. On pourra donc prendre le bus à proximité depuis la rue du Général de Gaulle pour aller au futur shopping Promenade.
- Qu’en est-il de la proximité de la route départementale avec l’écoquartier ? Qu’est-ce qui est prévu ?
« Le carrefour a d’ores et déjà été réaménagé afin de réduire la vitesse et garantir une fluidité constante du trafic justement en prévision des quelques 1 000 véhicules supplémentaires à horizon 2028.
L’écoquartier sera accessible par la départementale côté forêt et le Leclerc. Prévoir davantage d’accès inciterait à une circulation sauvage par des automobilistes en quête de raccourcis pour éviter les feux d’entrée dans la commune. Des études de bruits ont été préalablement réalisées afin de limiter les nuisances pour les riverains. La configuration récente est la plus qualitative de ce point de vue-là. Le carrefour actuel est en capacité d’absorber les nouveaux arrivants. L’idée est de s’en isoler un peu.
L’accès au PARKWAY par l’EST se fera par un « cédez le passage », c’est ce qui est prévu mais le carrefour est équipé pour y intégrer des feux tricolores si cela devait s’avérer nécessaire par la suite. »
- Comment est structuré le projet et plus précisément chaque ilot ?
« Au niveau de la volumétrie de la tranche 1, des toits en pente sont attendus, et le PLU limite les hauteurs à 15m soit R+3+combles ou attiques selon les volumétries.
Pour servir les engagements environnementaux, chaque promoteur est soumis à un cahier des prescriptions architecturales urbaines et paysagères dans lequel des niveaux plafonds de performances énergétiques sont imposés. Selon les ilots, les obligations diffèrent.
Selon les ilots, les obligations peuvent être au niveau structurel (en bois par exemple), énergétiques ou environnementaux par la création d’un ilot de végétal au cœur de leur opération dont la diversité des végétaux répond aux problématiques d’un écoquartier. En la matière, HAVAH répond à une exigence de type énergétique : le niveau attendu est RT 201é-20%. Ce qui aura pour conséquence de limiter fortement le coût de l’énergie auprès de ses habitants. En cas de non-respect le promoteur prend le risque de se voir imposer une pénalité financière équivalente à 20% du prix du terrain
Une fois les divers permis de construire délivrés et les dossiers pros établis et validés, ils doivent l’objet d’une validation officielle par CMCIC Aménagements Foncier et son maître d’œuvre sans quoi le projet ne peut pas démarrer. Il y a vraiment une volonté forte des acteurs politiques de faire un petit peu muter le territoire au niveau environnemental donc les acteurs locaux et les promoteurs ont bien compris qu’ils avaient une carte à jouer.
De cette manière, concernant l’approche ENERGETIC on a demandé aux différents promoteurs comme on le voit sur le plan, les bâtiments en jaune doivent être passif. Les bâtiments en vert, ce sont les bâtiments RT 2012 – 20% et les bâtiments en rouge, ce sont les bâtiments positifs donc qui ont vocation à consommer moins d’énergie que ce qu’ils produisent. La chaufferie se situe dans l’opération d’Alcys qui alimente 5 ilots de la tranche 1 ce qui représente 220 logements. »
- Quels sont les programmes/ilots lancés à ce jour ?
« Aujourd’hui, seuls les ilots A, B et C sont en cours de commercialisation. Cependant les ilots E et F sont en cours de montage. Quant aux ilots D, H, G et I ce sont des programmes à venir. »
- Quelle est la distance prévue entre HAVAH et la résidence voisine ?
« 40 mètres »
- À propos de l’importante augmentation de véhicules liée à l’arrivée des futurs habitants, est-ce que des stationnements en sous-sol ou à l’extérieur sont prévus ?
« Oui, des emplacements essentiellement en sous-sol sont prévus, quelques-uns en extérieur. Il est prévu la réalisation d’une place par logement 2 pièces et 2 places par logements 3P et +. Cela devrait permettre d’absorber l’ensemble du parc automobile. »
- Comment s’est faite la répartition des lots et des terrains par promoteur ?
« Un promoteur ne peut pas avoir plus de 10% de surface de plancher de l'opération sachant qu’il y a 38 000m² envisagés.
Sur cette base, un promoteur ne peut pas faire plus de 3 800m² sur l'ensemble de l'opération et de toute façon il ne peut pas en faire deux dans la même tranche. De quoi varie au maximum les projets, les architectures, les appartements et les tarifs. »
- Quels sont les mesures prises par la commune concernant les infrastructures scolaires (crèche, école, collège, lycée) ? Auront-elles une capacité suffisante pour accueillir l’intégralité des futurs habitants ?
« Concernant les infrastructures scolaires, Reichstett dispose déjà d’une crèche et une micro-crèche est prévue en pied d’immeuble en tranche 1 de l’écoquartier. Les école maternelle et primaire existantes sont en capacité d’absorber l’intégralité normalement des nouveaux arrivants. Si jamais cela ne suffisait pas, la commune a prévu une potentielle extension. Les écoles sont à environ 150 mètres au Sud de l’écoquartier. Le collège de secteur est celui de Souffelweyersheim desservi par une navette scolaire, et le lycée est Marc Bloch à Bischheim, accessible en Tram depuis le départ de la ligne à Hoenheim. »
Un grand merci à Quentin DURET pour tous ces éclaircissements et les 2h qu’il nous a consacrées. Quel plaisir avons-nous eu à l’écouter nous transmettre sa passion du sujet et sa fierté de pouvoir participer à cette belle aventure qu’est l’Ecoquartier des VERGERS DE SAINT MICHEL.
Rdv dans quelques années pour un premier point sur la concrétisation de ces belles ambitions !!
Chers Futurs propriétaires, la maquette volume de HAVAH se trouve en exclusivité chez BONAPARTE PROMOTION, sur rendez-vous.
De même, toute l’équipe tient à votre disposition des photos de la maquette de cet éco-quartier. Nous serons ravis de vous les commenter à notre agence d’Illkirch, 27 Avenue de Strasbourg,
et vous réexposer tout l’intérêt de venir vivre à … Havah !!
Rédaction : Chloé GIORDANO. Août 2019.