Au cours de nos différents sujets, nous avons vu comment acheter un appartement neuf, bénéficier d’un prêt à taux zéro ou encore comment ne pas se tromper lors d’un achat immobilier.
Aujourd’hui, nous allons nous attarder sur la façon de transmettre un bien, qui est un élément important dans la vie des propriétaires.
Plusieurs solutions existent pour transmettre de son vivant son bien immobilier à ses enfants, petits-enfants ou à une personne de son choix et de maîtriser sa succession tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Attention : la fiscalité française offre la particularité de cumuler tous les types d’impositions immobilières, ne manquez pas de vous renseigner auprès de votre notaire.
La donation
Le donateur se doit d’avoir moins de 80 ans.
À ce jour, une donation est définitive et elle est exonérée d’impôts.
Deux possibilités s’offrent à vous :
- que son montant ne dépasse pas 100 000,00 euros par parent et par enfant et cela, tous les quinze ans.
- ou 31 865 euros pour une donation aux petits-enfants.
La donation-partage
Son principal avantage, en comparaison de la donation, est qu’elle permet de figer la valeur des sommes données au moment de la transaction notariée. La situation pourra en effet être rééquilibrée en fonction de la valeur des biens au moment du décès du donateur.
Cette solution est adaptée aux propriétaires ayant un patrimoine important et plusieurs enfants, afin d’éviter tout litige entre héritiers.
Le don d’usufruit
Cela consiste à séparer le bien immobilier en deux (démembrement d’un bien) :
- L’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien immobilier et de ses revenus (s'il y en a)
- la nue-propriété : propriété du même bien immobilier sans l’usufruit
Exemples :
- La nue propriété peut être transmise par les parents aux enfants ou héritiers, les parents gardent alors la jouissance (usufruit) de leur bien immobilier jusqu’aux décès de chacun des donateurs.
- L’inverse est également possible : l’usufruitier peut être l’enfant ou l’héritier ; et le nu-propriétaire serait ainsi les parents ou donateurs.
Attention : les charges liées au bien immobilier (taxes et travaux concernant le bien sont à la charge de l’usufruitier).
Les héritiers et les donataires (bénéficiaires d’une donation) sont soumis à des droits de mutation qui varient selon la valeur du bien transmis et selon le degré de parenté existant.
En principe, le paiement des droits de mutation à l’occasion d’une donation incombe aux donataires, mais il est fréquent que ce soit les donateurs qui prennent en charge ce paiement.
Dans ce cas, il est prudent de faire figurer dans l’acte notarié que le donateur prend en charge le paiement des droits afin d’éviter des litiges ou contentieux fiscaux.
Il est déjà arrivé que l’administration fiscale considère (par la suite) le montant de ces droits payés par le donateur comme une « libéralité additionnelle », qui entre de ce fait dans le calcul de l’assiette taxable.
… ce qui peut être très irritant quand on est de bonne foi !
Si vous n’avez pas d’héritier en première parenté, le seul moyen est d’en faire donation par acte olographe chez votre notaire à la personne morale ou physique de votre choix.
Les astuces de Bonaparte Promotion
Si vous êtes nu-propriétaire suite à la donation par vos parents de leur résidence principale dont ils restent usufruitiers, il est important de savoir qu’à la date du premier jour où le bien immobilier n’est plus occupé par vos parents, quelque en soit la raison (prise en charge chez un enfant, hospitalisation, maison de retraite, etc.), que les différentes parties (nu-propriétaire et usufruitier) souhaitent vendre ce bien inoccupé, vous avez un délai de deux ans (jour pour jour / 730 jours) pendant lesquels il n’y aura pas de plus-value fiscale sur la vente. Le bien sera encore considéré comme une résidence principale (même en cas de changement d’adresse de vos parents).
Passé ce délai, votre bien sera re-classifié comme résidence locative par les Services Fiscaux et vous paierez de la plus-value locative sur la vente. Pensez –Y !!
Vous l’aurez compris, la transmission est un passage obligatoire qu’il est indispensable d’anticiper. Les conseillers Bonaparte Promotion sauront répondre aux questions d’ordre général. Mais pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter votre notaire.